עו"ד ליווי בתהליכי פינוי ובינוי

פרויקט "פינוי ובינוי" מהווה עסקת מקרקעין מורכבת בעלת פנים והיבטים רבים. בעסקת מקרקעין זו מעורבים הדיירים, הקבלן, היזם ואף רשויות השלטון (יישוב ומדינה). פרויקט פינוי בינוי משמעו פינוי מבנה או מבנים קיימים, הריסתו והקמה על שטחו בניין מגורים גדול יותר, עם יותר דירות ועם תשתיות משופרות.

כל הצדדים המעורבים בפרויקט פינוי בינוי זקוקים לייעוץ משפטי מעורך דין מקרקעין מומחה. כך, הדיירים, היזם והקבלן לא יכולים ליזום, להוציא לפועל ולהשלים הליך פינוי בינוי ללא סיוע משפטי. אז מה זה בכלל פינוי בינוי? איך מיישמים את הפרויקט ומה תפקידו של עורך דין בפרויקט פינוי בינוי? כל התשובות לכל השאלות.

1. מה זה פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא כינוי לפרויקט מקרקעין מורכב במסגרתו מתחם מגורים מפונה, בניני המגורים שבו נהרסים עד ליסוד ובמקומם נבנים מבני מגורים חדישים יותר, שמכילים הרבה יותר דירות, על אותו שטח, ובאזור הבניה נבנות תשתיות יותר חדישות ואיכותיות.

2. כיצד מתחילים ליזום תהליך של פינוי בינוי?

לרוב פרויקט פינוי בינוי הוא מלאכה מורכבת שמתחילה על ידי יזם. בפרויקט פינוי בינוי מעורבים דיירים, קבלן ויזם. היזם מאתר שטח ומתחיל לפעול ליישום פרויקט פינוי בינוי.

3. איך עושים פינוי בינוי? מהם שלבי התהליך?

היזם מאתר שטח ומתחיל לפעול בכמה אישורים להנעת פרויקט פינוי בינוי:

א. פעולה מול הרשויות – עירייה ומדינה.

ב. פעולה מול הדיירים – החוק מחייב הסכמה של כ80% מדיירי הבנין לשם פינוי בינוי.

ג. פעולה מול הקבלן שיהיה מעורב בהריסת המבנה והקמת מבנה חדש עם תשתיות טובות.

משמשלים היזם את מהלכיו פרויקט פינוי בינוי יוצא לדרך. לאחר שלב הפרוצדורות והמנהלות – ברגע ששינם כל האישורים הנדרשים – הדיירים מפונים מביתם לדיור חלופי והקבלן מתחייב להשלים את הפרויקט תוך שלוש שנים, בסיומן שבים הדיירים לדירות חדשות, גדולות יותר עם תשתיות משופרות.

4. האם ומדוע יש צורך בסיוע של עורך דין מקרקעין כדי להתחיל , ליישם ולהשלים הליך פינוי בינוי?

הליך פינוי בינוי מהווה הליך משפטי מורכב ורב רבדים שלא רק מצריך אלא אף מחייב שכירת שירותיו של עורך דין מקרקעין. אין כל סיכוי להשלים הליך פינוי בינוי ללא ליווי של עורך דין פינוי בינוי מהשורה הראשונה, בעל ניסיון, ידע, כלים ומיומנויות בתחום משפטי סבוך ומורכב זה.

ייעוץ של עורך דין פינוי בינוי וליווי הפרויקט נחוץ לכל המעורבים בתהליך – ייצוג דיירים בתהליך פינוי בינוי, ייצוג יזם בתהליך פינוי בינוי וייצוג קבלן בתהליך פינוי בינוי.

לכל אחד מהמעורבים אינטרסים משלו בפרויקט, תמריצים שונים להנעתו ויישומו וסיכונים שונים מפניהם הוא צריך להתגונן. את כל זאת יוכלו לקבל המעורבים רק אם ישכרו שירותיו של עורך דין מקרקעין שימקסם את הצלחת הפרויקט, יבטיח ויקל על ביצועו ויגן על הזכויות של מיוצגיו בפרויקט שנחשב לעסקת המקרקעין המסובכת ביותר שקימת.

ייצוג קבלן בפרויקט פינוי בינוי

1. מדוע כדאי לקבלן להשתלב בפרויקט פינוי – בינוי? מה יצא לו מזה?

כדי להבין מה יצא לקבלן מפרויקט פינוי בינוי יש לבחון את היתרונות והחסרונות של התהליך מבחינתו, כך:

 יתרונות-

א. הקבלן מקבל זכויות בניה מבלי לרכוש את הקרקע. זהו חסכון משמעותי, בוודאי באזורים מבוקשים בהם הקרקע יקרה.

ב. הקבלן פטור מתשלום היטל השבחה.

ג. הקבלן נהנה מהקלות פרוצדורליות מגוונות במסגרת פרויקט פינוי בינוי, כגון הקלות מס, זכויות בניה מוגדלות והיתרי בניה משובחים.

ד. במידה וכל הדירות בפרויקט ימכרו הקבלן צפוי לזכות ברווח גדול שיהפוך את ההשקעה למשתלמת. כדאיות של פרויקט פינוי-בינוי תלויה במשתנים רבים וסביר כי היא תהיה יותר גבוהה ככל שבמתחם החדש יבנו יותר דירות, ככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר וככל הדירות מבוקשות יותר. 

חסרונות-

בזמן יישום הפרויקט ולא יותר משלוש שנים מתחילתו חייב הקבלן להשלים את מלאכת הפרויקט. בשנים אלה מממן הקבלן

ו/או היזם את הדיור החלופי עבור הדיירים, משלם את תוצאות הארנונה ולעתים משלם פיצוי לדיירים.

2. אילו פעולות עורך דין פינוי בינוי עושה עבור קבלן בפרויקט פינוי בינוי?

א. התנהלות מול הדיירים.

ב. התנהלות מול הרשויות.

ג. התנהלות מול ספקים וקבלני משנה.

ד. התנהלות מול היזם.

 ייצוג דיירים בפרויקט פינוי בינוי

1. מדוע כדאי לדיירים להסכים ולאפשר פרויקט פינוי – בינוי בבניין המגורים שלהם? מה יצא להם מזה?

פרויקט פינוי בינוי כרוך בהרבה אי נוחות של הדיירים. הם נאלצים לעזוב את דירתם לתקופה ארוכה ולהשתלב במקום מגורים חדש, שעשוי להיות כרוך בהעתקת מקום הלימודים של הילדים. מעבר כזה מצריך הסתגלות ולא מעט משאבים. כמו כן הפרויקט עלול להיות מעט מסוכן עבורם, בוודאי אם לא יקבלו ליווי מעורך דין שיבטיח כי יזכו להגנה מקסימלית, למשל במצב בו היזם ו/או הקבלן פושטים את הרגל ומלאכת הבניה נפסקת.

מצד שני, דיירים שכאלה ישובו לאחר תקופה שלא תעלה על שלוש שנים לבניין משופר, יפה, גדול, עם תשתיות מצוינות וערך הדירה שלהם ירקיע שחקים; וכל זאת ללא צורך לשלם היטל השבחה. יש המתייחסים לפינוי בינוי כאל הזדמנות פז להתעשר בין לילה. היו דיירים שהכפילו ואף שילשו את ערך דירתם בהשקעה מגוחכת בזכות פרויקט פינוי בינוי.

2. מדוע דיירים בבניין בו שוקלים לבצע פרויקט פינוי בינוי זקוקים לעורך דין פינוי בינוי?

כדי להבטיח את זכויותיהם, להבטיח את מימוש יתרונות ההליך ולקבל הגנה מפני הסכנות הכרוכות בו. כך, בין היתר, עורך דין פינוי בינוי יבטיח כי הדיירים יקבלו דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת תוך 3 שנים, במהלכן יקבלו מהקבלן ו/או היזם תשלום שכר דירה בזמן הבנייה וכן תשלום ארנונה על שטח הדירה הישן. עורך דין פינוי בינוי אף יבטיח לדיירים לקבל את המקסימום שהם יכולים מהתהליך – מרפסות שמש, ממדים, חדרים נוספים, לובי מפואר ועוד.

3. אילו פעולות עורך דין פינוי בינוי עושה עבור הדיירים בפרויקט פינוי בינוי?

א. ייצוג הדיירים מול היזם.

ב. ייצוג הדיירים מול הקבלן.

ג. שמירת האינטרסים של הדיירים, הגנה על זכויותיהם והבטחה כי ההתחייבויות כלפיהם ימומשו.

ד. ניסוח חוזי התקשרות עם הקבלן והיזם שיכללו, בין היתר, מנגנוני פיצוי במידה והפרויקט לא מגיע לידי מיצוי ולא מושלם. עורך דין נדל"ן מנוסה ייתן את הדעת לשלל מקרים בהם עלול הפרויקט להיכשל, למשל, כאשר היזם או הקבלן פושטים רגל, כאשר הבניה נפסקת בשל קשיי נזילות, כאשר מבוצעות עבירות בניה ועוד ויגן על הדיירם מפניהם.

ה. הכללת בטוחות וערבויות שיבטיחו הגנה או פיצוי לדיירים שנטשו את דירותיהם במידה ויינזקו מהתהליך.

ו. ייצוג בתביעות נזיקיות מול דיירים המסרבים לאשר פינוי בינוי בבניינם – על מנת להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי יש צורך באישור של שמונים אחוזים מהדיירים. במידה וישנם דיירים המתנגדים לפרויקט ומסרבים לשתף פעולה; ובמידה והתנגדותם איננה עניינית אלא נוצרה לשם סחיטת תנאים מיטיבים מהקבלן או היזם, או סתם מתוך התנהגות קנטרנית, יכולים שאר הדיירים בבניין, אשר חווים פגיעה כלכלית עקב ניטרול הפרויקט, לתבוע פיצויים מהמתנגדים בגין הנזק שגרמו להם בשל התנגדותם הבלתי מוצדקת.

4. מתי ניתן להגיש תביעה נגד דייר סרבן?

"חוק הדייר הסרבן" שנחקק לא מזמן קובע הסדר שאמור להקל את ההתמודדות עם דייר המסרב לאפשר הליך פינוי בינוי בבניין המגורים שלו. על מנת לתבוע את הדייר הסרבן צריך שיתמלאו מספר תנאים: האחד, רוב של שישים ושישה אחוז מהדיירים מצדד בפרויקט; השני, אותם 68% מהדיירים התאגדו יחד להגשת התביעה כנגד הדייר הסרבן; השלישי, התנגדות הדייר הסרבן איננה עניינית ואיננה סבירה. התנגדותו תיחשב עניינית וסבירה לפי נסיבות העניין.

החוק מפרט מצבים בהם התנגדות דייר תיחשב סבירה ולא סתם סרבנות קנטרנית, הכוללים בין היתר את המצבים הבאים:

א. היעדר כדאיות כלכלית עבור הדייר.

ב. מגורים חלופיים לא מתאימים לצרכיו או שלא הוצעו לו.

ג. היעדר בטוחות מספקות לכספו.

ייצוג יזם בפרויקט פינוי בינוי

1. מדוע כדאי להיות יזם בפרויקט פינוי – בינוי? מה יצא לך מזה?

כמו לדיירים ולקבלן גם ליזם בפרויקט פינוי בינוי יש אינטרסים. לעתים ליזם יש זכויות בנכס הספציפי והוא רוצה לשבחו; לעתים זהו השכר שיקבל עבור הנעת הפרויקט ולרוב זה התשואה ממכירת הדירות שייבנו בסיום הפרויקט. בפרויקט פינוי בינוי הורסים בנין עם מעט דירות מגורים ומקימים במקומו בנין עם דירות רבות.

מכירת הדירות מזכה הן את הקבלן והן את היזם בכסף רב שנשאר בידיהם לאחר כיסוי כל ההוצאות הכרוכות בפרויקט. כדי שהשקעתו תניב כסף צריך היזם להשקיע בחכמה, להתנהל בזהירות ובמתינות, לנטרל סיכונים ולערוך תחשיבים מפורטים שיבטיחו תשואה. עליו לפעול רק לאחר שבחן ומצא כי מירב הסיכויים שכל הדירות במתחם המחדש ימכרו. כדאיות של פרויקט פינוי-בינוי תלויה במשתנים רבים וסביר כי היא תהיה יותר גבוהה ככל שבמתחם החדש יבנו יותר דירות, ככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר וככל הדירות מבוקשות יותר. 

2. מדוע יזם פינוי בינוי זקוק לעורך דין פינוי בינוי?

בשל ההיבטים המשפטיים, בשל המורכבות ובשל הסיכונים הכרוכים בפרויקט פינוי בינוי.

3. אילו פעולות עורך דין פינוי בינוי עושה עבור יזם בפרויקט פינוי בינוי?

א. ייצוג מול הדיירים.

ב. השלמת הליכים מול הרשויות.

ג. ייעוץ משפטי לכל אורך התהליך.

ד. איתור קבלן וניהול מו"מ עימו.

ה. חתימת חוזה התקשרות ייעודי בין הזים לקבלן ובין היזם לבין הדיירים.