עו"ד ליווי בעסקאות מקרקעין

שירותים הקשורים לעסקאות מקרקעין הם השירותים המרכזיים המציעים רוב רובם של עורכי דין חוזים ועורכי דין נדל"ן. כל עורכי הדין המומחים במקרקעין שולטים ברזי עולם עסקאות הנדל"ן ומכירים את כל ההיבטים הכרוכים בעסקאות מקרקעין קלות כמורכבות. עסקאות מקרקעין הן עסקאות מורכבות, רבות משתתפים, רב שלביות ולעתים אף מסובכות. הן מקימות צורך בנקיטת לא מעט פעולות ומחייבות ידע, שליטה וניסיון בתחום הנדל"ן, המיסים והחוזים.

אז אילו עסקאות מקרקעין קיימות? מדוע יש צורך בשירותיו של עורך דין מקרקעין בעת כריתתם? וכיצד יוכל לסייע עורך דין לבעלי דירות, למוכרי דירות, לאנשים המעוניינים לרכוש בית, לקבלנים, ליזמים ולכל מי שמעורב בעסקת מקרקעין? כל התשובות לפניכם.

1. מה הן עסקאות מקרקעין?

עסקאות מקרקעין הן עסקאות הנסובות סביב נדל"ן. כל פעם שיש העברה של זכויות בנכס שנחשב נדל"ן מדובר בעסקת מקרקעין. לרוב מדובר בהשכרה או מכירה של קרקע, דירה, בית עסק או בית מגורים ולעתים מדובר בהשאלה או מתנה. פעמים רבות עסקאות נדל"ן כרוכות בתחום משפטי אחר מעבר לחוזים, מיסוי ומקרקעין, למשל, במקרה של עסקת מקרקעין במסגרת הליך גירושים; או עסקת מקרקעין עקב ירושה.

בין עסקאות הנדל"ן נפוצות במיוחד עסקות המקרקעין הבאות:
א. מכירת דירה.

ב. מכירת בית מגורים.

ג. מכירת דירת מגורים.

ד. השכרת דירה.

ה. תמ"א 38: זוהי עסקת מקרקעין מורכבת הדורשת מומחיות מיוחדת של עורך הדין (קרא עוד על הליכי תמ"א 38, קרא עוד על עסקאות מקרקעין מורכבות)

ו. פינוי בינוי:  זוהי עסקת מקרקעין מורכבת הדורשת מומחיות מיוחדת של עורך הדין (קרא עוד על הליכי פינוי בינוי, קרא עוד על עסקאות מקרקעין מורכבות)

ז. ליווי בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין – מצב בו יותר מאדם אחד שותף בבעלות על נכס, לדוגמא שותפים עסקיים שנפרדים, יורשים שירשו יחד נכס או בני זוג בהליך גירושים.

ח. כינוס נכסים: הליך משפטי של ריכוז נכסים, מימושם והעברת התמורה בגינם לנושים של החייב בעל הנכסים.

ט. עסקאות מול מנהל מקרקעי ישראל: ישנן עסקאות רבות מול מנהל מקרקעי ישראל אולם העיקריות בהן מכוונות למגזר של בעלי נחלות במושבים ובני קיבוצים. אוכלוסיות אלה הן בעלות זכויות בקרקעות מנהל מקרקעי ישראל, המכונות גם קרקע חקלאית. ההסדר המיוחד הנוגע לאוכלוסיות אלה מקים צורך בהתנהלות שונה וייחודית בהקשר של עסקאות מקרקעין. לעורך דין מומחה למקרקעין נחוץ ידע וניסיון בעסקאות ותהליכים הקשורים לעסקאות אלה כדי שיוכל ללוות את בעלי הזכויות בקרקעות מול מנהל מקרקעי ישראל.

בין העסקאות המקימות צורך המומחיות ייחודית של עורך הדין בתחום מנהל מקרקעי ישראל בולטות העסקאות הבאות: שינוי ייעוד, בניה על קרקע חקלאית, העברת זכויות בקרקע חקלאית, קבלת היתרי בנייה, הכשרת שימושים אחרים (לא חקלאיים) בנחלות, מינוי או חזרה ממינוי בן ממשיך, טיפול בהסכמי הרשאה, טיפול בהסכמי רעייה, טיפול בהסכמי פיתוח, טיפול בהסכמי חכירה, פיצול נחלות, יישום החלטות מנהל, תביעות להשבת קרקעות ועוד.

2. איזה עורך דין יכול לסייע בליווי עסקאות מקרקעין?

עורך דין מקרקעין. זהו כינוי לעורך דין מומחה בתחום הנדל"ן אשר שולט בתחום המשפטי הסבוך והמורכב של עולם המקרקעין. עורך דין המתמחה בנדל"ן הוא כזה שיש לו ידע וניסיון בתהליכים הקשורים להעברת זכויות בנכס, ידע מוחלט בדרישות ובהסברים הנכללים בדיני מקרקעין וניסיון עיוני ומעשי בכריתת חוזים.

3. מי נזקק לליווי של עורך דין בעת כריתת עסקת מקרקעין?

א. בעל נכס מקרקעין שמעוניין למוכרו.
ב. מי שמעוניין לרכוש דירה, קרקע או בית מאדם אחר או מקבלן.
ג. בעל נכס המעוניין להשכירו.
ד. מי שרוצה לשכור דירה או בית.
ה. קבלן.
ו. יזם.
ז. כל מי שמתנהל מול מנהל מקרקעי ישראל.
ח. אדם המעוניין לשפץ את ביתו ונזקק לאישורים והיתרי בניה.

4. אילו שירותי ליווי בעסקאות מקרקעין מעניק עורך דין נדל"ן?

עורך דין מקרקעין מעניק שירותים משפטיים מגוונים בהקשר של עסקאות מקרקעין. בולטים מאד השירותים הבאים:

א. שירותים הקשורים בכריתת חוזה: בין אם מדובר בחוזה מכר או בחוזה שכירות, עורך דין נדל"ן נוקט את כל הפעולות ומשלים את כל ההליכים הנדרשים לשם כריתת החוזה, לרבות ניהול מו"מ לכריתת חוזה, ניסוח החוזה, בחינת חוקיות ותוקף של חוזה, הבטחת זכויות ושמירה על אינטרסים של הצדדים לחוזה ועוד.

ב. שירותים הקשורים בהליכים פרוצדורליים: עסקאות נדל"ן לרוב כרוכות בהליכים פרוצדורליים רבים והתנהלות מול הרשויות. כמעט בכל עסקת נדל"ן, פשוטה ובוודאי מורכבת, יש צורך בנקיטת פרוצדורות, ביניהן, בחינת הנכס ורישומיו (וידוא זכויות ואישור כי הנכס חף משיעבודים למשל); העברת זכויות בפועל (על ידי רישום למשל); הגשת בקשות לאישורים; ייצוג מול ועדות; התנהלות מול גורמים ציבוריים ועוד.

במרכז ההתעסקות הפרוצידורלית עומד עורך דין נדל"ן אל מול לשכת רישום המקרקעין הידועה בשם "טאבו".

ג. מיסוי: העולם של עסקאות מקרקעין שזור בעולם המסים. עורך דין מקרקעין זקוק לידע לא רק בתחום דיני החוזים ודיני המקרקעין אלא גם בדיני המסים, בוודאי בכל הקשור למיסוי מקרקעין ומסים הנובעים מביצוע עסקאות במקרקעין. ייעוץ וליווי של עורכי דין מומחים לנדל"ן יכולים לחסוך לכם כסף רב. ידע במיסוי יוביל לתכנון נכון של המכירה ו/או הקניה, למימוש פטורים ממס, להקפדה על הגדרות, לבחירת אפיקי פעולה ולניהול נכון ומוקפד של תהליך רכישת המקרקעין ובסופו של תהליך למקסום הרווח וצמצום ההוצאות.

ד. שירותים הנדרשים בעסקאות מכר מורכבות: ליויי תהליכי תמ"א 38 (קרא עוד על הליכי תמ"א 38, קרא עוד על עסקאות מקרקעין מורכבות) וכן ליווי תהליכי פינוי בינוי (קרא עוד על הליכי פינוי בינוי, קרא עוד על עסקאות מקרקעין מורכבות) שהינם תהליכים סבוכים המקימים צורך בשירותים משפטיים רבים. כך, בין היתר, עורך דין נדל"ן בעל ניסיון בעסקאות נדל"ן מורכבות יכול לייצג את הדיירים במו"מ מול דיירים אחרים או מול הקבלן ו/או היזם; לנסח חוזי התקשרות בין הדיירים לבין עצמם ובין הקבלן ולבין היזם; לנהל משברים בין הצדדים לפרויקטים; לנקוט הליכים נחוצים מול הרשויות ועוד.

5. מהם השלבים בעסקת מקרקעין?

שלב ראשון: ביקור בנכס: עורך הדין המייצג את הרוכש יבקר בנכס ויבחן את טיבו.

שלב שני: בדיקת הנכס: עורך הדין של הרוכש יוודא הנכס ניתן לרכישה. כלומר הוא חף משעבודים, הערות וצווים (עיקול לדוגמא); ניתן להעביר זכויות בו בלשכת רישוןם מקרקעין (טאבו).

שלב שלישי: בחינת דרכי פעולה: אם ישנם צוים, הערות ו/או שעבודים זה לא בהכרח "מפיל את העסקה" ועורך דין מימן בתחומי נדל"ן יוכל לממש את העסקה בכפוף להגבלות הללו, תוך הגנה על האינטרסים של הרוכש ובכפוף לרצונו.

שלב רביעי: בדיקת ענייני המיסוי – ענייני הקשורים לעסקאות נדל"ן הם עניינים מורכבים ובעלי חשיבות מרובה. התנהלות זהירה ומוקפדת בנוגע למיסוי מחויבת מציאות, חשובה לאין ערוך ויכולה להשפיע מאד לא רק על כשאיות העסקה אלא גם על היכולת לבצעה.

בעניין המיסוי מומחיות במיסוי מקרקעין נחוצה הן למוכר והן לקונה. כאשר מדובר במוכר ההתרכזו היא במס שבח: מוכר השוקל ביצוע עסקת מכר בנכס חייב לבחון לעומק את שיקולי כדאיות המס בעת מכירת הדירה ברווח. עורך דין מקרקעין יבחן האם התנאים לקבלת פטור ממס שבח מתקיימים בעניינו של המוכר (על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)), יבחר את מסלול הפטור הכדאי ביותר למוכר או שימצא את הדרך שתאפשר מינימום תשלום מס במקרים בהם אין פטור ממס שבח. יש חשיבות גם לבחירת מסלול המכירה כשהיא מכירה ללא פטור וזאת מסיבות רבות, למשל, שמירת הפטור לעסקה עתידית החייבת במס שבח.

כאשר מדובר בקונה ההתמקדות  תהא במס רכישה: מס רכישה הוא מס שמשולם על ידי הקונה בעת דיווח העסקה לרשויות המס. גם לגבי מיסוי זה ניתן לקבל פטור ויש לבחון את דרכי הפעולה הרצויות.

שלב חמישי: בדיקות והתנהלות מול הרשויות המקומיות – בטרם רכישת נכס חשוב מאד לבחון בעיניים משפטיות עתירות ניסיון את מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס. הבדיקה תיעשה במחלקת המידע של הרשות המקומית, תוך שימת לב לבדיקות הבאות: האם יש חריגות בניה; האם קיים צו הריסה לגבי הנכס; האם קיימת אי התאמה בין היתר הבניה שניתן לנכס לבין מצבו של הנכס בפועל לבין תיאורו ברישום בלשכת רישום המקרקעין; האם המוכר ידרש לשלם היטל השבחה בכדי לקבל את אישור העירייה לרישום בפנקסי המקרקעין ועוד.

שלב שישי: התנהלות מול הבנקים – עורכי דין מקרקעין מנוסים יסייעו ללקוח שלהם גם בתחום המימון הבנקאי. הם ידריכו אותו לגבי נטילת המשכנתא, יסבירו לו את המשמעויות של אי עמידה בתשלום, יוודאו כי לא צפויה הפרת חוזה על רקע קושי כלכלי לעמוד בתנאי העסקה ועל משמעות ההפרה ועוד. בחלק מהמקרים יוכל עורך הדין אף לסייע בניהול משא ומתן לקבלת משכנתא מול הבקים כדי לקבל מסלול משכנתא משתלם ביותר.

שלב שביעי: ניסוח הסכם המכר.

שלב שמיני: ניהול משא ומתן מול הצד השני לחוזה.

שלב תשיעי: חתימה על החוזה בפני עורך הדין.

שלב עשירי: רישום הערת אזהרה / משכון – מיד לאחר חתימת הסכם המכר וללא כל דיחוי עורך הדין חייב למהר לרשום הערת אזהרה (בהתאם לסוג העסקה) בלשכת רישום המקרקעין, כדי להגן על הלקוח שלו, למנוע פגיעה בזכויותיו ולהבטיח מימוש העסקה. הרישום בטאבו מונע שלל מצבים לא רצויים ובעיקר עסקאות נוגדות (מכירת אותו נכס לשני צדדים). אם רכישת הנכס היא מחברה משכנת ירשום עורך הדין משכון ברשם המשכונות ולא הערת האזהרה בטאבו. עצם רישום המשכון יוצר מצבו בו  המוכר ממשכן את זכויותיו החוזיות בנכס לטובת הקונה.

שלב אחרון – העברת זכויות בנכס: לאחר העברת התמורה העסקה מושלמת והעברת הזכויות בנכס בפועל נעשית על ידי רישום. גם בהקשר זה יש הבדל בין רכישת נכס "רגיל" לרכישת נכס מחברה משכנת. בנכסים רגילים – כאלה הרשומים בלשכת רישום המקרקעין העברת הזכויות מתבצעת לאחר השלמת העסקה ולאחר שעורך הדין הציג את כל המסמכים הנדרשים, ביניהם, אישורי מס ממשרדי מיסוי המקרקעין ואישור העירייה לרישום בפנקסי המקרקעין. עאם הנכס הוא מחברה משכנת הליך העברת הזכויות יותר ארוך, מורכב ורב שלבי ודורש פעולות רבות יותר, ביניהן רישום והתנהלות מול כמה גופים במקביל, לרבות מנהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת, חברת ניהול ועוד גורמים.

6. מהו תיקון 76?

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין הוא תיקון בחוק שנכנס לתוקף באוגוסט 2013 ואשר שינה מהותית את תחום מיסוי המקרקעין. התיקון קבע נהלים חדשים הנוגעים למס הרכישה ולמס שבח בגין מכירת דירת מגורים. תיקון זה שואף לצמצם רכישתן של דירות להשקעה ולהקל על אנשים פרטיים הרוצים לרכוש דירת מגורים. רוב השינויים שנקבעו במסגרת התיקון נכנסו לתוקף בינואר 2014.

בין עיקרי הנהלים החדשים:
א. החלת שיעורי מס רכישה מופחתים על רכישת דירה יחידה לתקופה ארוכה ואף מתן פטור מחובת תשלום המס, כך:  פטור עד לסכום של 1,470,560 ₪; שיעור מס הרכישה של 3.5% על סכום שבין 1,470,560 ₪ לבין 1,744,270 ₪ ; ושיעור מס של 5% על כל סכום מעל 1,744,270 ₪.

ב. החלת שיעורי מס רכישה מוגדלים על רכישת דירה נוספת.

ג. ביטול הטבות לתושבי חוץ: שיעורי מס הרכישה המופחתים יחולו רק על תושב ישראל וכן הפטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה יינתן רק לתושב ישראל.

ד. ביטול פטור ממס שבח על מכירת דירה פעם בארבע שנים.

ה. דירת מגורים יחידה תיחשב לכזו, גם אם יש למחזיק בה דירה נוספת וזאת במקרים רבים, ביניהם, כאשר הדירה נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה, או כאשר חלקו של המוכר בדירה הוא עד 1/3 (כולל), או כאשר בדירה מתגורר דייר מוגן מלפני יום 1.1.197 ועוד.

ו. תקרת שווי לפטור.

ז. צמצום הפטור ממס בין קרובים: זהו שינוי מעניין במיוחד לפיו "קרוב" לעניין הפטור ממס שבח איננו מתייחס לאחים ולכן עסקה ביניהם כן תחייב תשלום מס.