תושבי הערים והיישובים בכל רחבי הארץ מצפים מהנציגי השלטון המקומי לספק את צורכיהם הבסיסיים ולאפשר להם ליהנות ממערכות תשתית ראויות, מתקדמות ומספקות. מלאכה זו המוטלת על השלטון המקומי איננה פשוטה. פרויקטים בתחום התשתית הם פרויקטים מורכבים בקנה מידה עצום, הם סבוכים, רב שלביים, ארוכים ומערבים היבטים רבים ודמויות מגוונות.

המפיקים והמבצעים של פרויקטים הנוגעים לתשתיות ביישובים ברחבי הארץ נעזרים בשירותיהם של עורכי דין מקרקעין שלולא הליווי והייעוץ שלהם לא יוכל אף פרויקט תשתית להגיע לכדי מימוש והשלמה. עורך דין נדל"ן מסייע לעוסקים בפרויקט תשתית להניע את הפרויקט תוך שימת דגש על ההיבט המשפטי של התהליך. כל פרויקט תשתית כרוך בתהליכים משפטיים; וייעוץ משפטי בנוגע אליו הוא בבחינת חובה שאין לוותר עליה.

כל השאלות והתשובות בנוגע לייעוץ משפטי וליווי משפטי של פרויקטים בתחום התשתיות לפניכם:

1. מה נחשב לפרויקטים בתחום התשתיות?

כל הפרויקטים של הקמה, בניה, הריסה, שיקום של תשתיות, מבני ציבור ואפילו יישובים שלמים או שכונות בתוך יישובים קיימים נחשבים לפרויקטים בתחום התשתית. בין הפרויקטים שנחשבים לפרויקט תשתית ואשר מקימים צורך בליווי של עורך דין בולטים הפרויקטים הבאים:

א.הקמת מערכת ביוב וטיהור שפכים.

ב. הקמה והפעלה של מערכות מים.

ג. סלילת כבישים.

ד. הקמת מבני ציבור (למשל, איצטדיונים).

ה. בניית גשרים.

ו. סיוע בפיתוח שכונות ובניית שכונות חדשות.

ז. ליווי והפקה של בניית יישוב חדש על כל ההליכים הכרוכים בכך.

ח. הקמה, ניהול, מכירה והשכרה של בתי מלון.

ט. ליווי פרויקטים של הקמת מתחמי מסחר.

י.  ליווי פרויקטים של הקמת מרכזי עסקים, פארקי תעשייה (לואו טק או היי טק), מתחמי משרדים.

2. מי נזקק לסיוע משפטי בעת יזום ומימוש פרויקט בתחום התשתיות?

שתי קבוצות מרכזיות יזדקקו לסיוע משפטי של עורך דין מקרקעין בהקשר של פרויקטים של תשתיות:

האחת – מבצעי הפרויקט והרשויות:

כל מי שמעורב בפרויקט תשתית יכול וכדאי שיקבל סיוע משפטי מעורך דין מקרקעין. בין הצדדים המעורבים בפרויקט תשתית ונזקקים לליווי משפטי נכללים:

רשויות מקומיות, מושבים; קיבוצים; ארגונים ארציים; ארגונים של השלטון המקומי, לרבות עירייה, מועצה מקומית, מועצה אזורית, חברה כלכלית של עירייה, חברות עירוניות; מפעל הפיס; קבלנים; יזמים; קבלני משנה;  איגודי ערים; תאגידי מים וביוב; תושבים ואזרחים שיכולים להיפגע מעבודות תשתית כאלו ואחרות בשטחם ועוד.

השנייה – האזרחים:

אמנם בניית פרויקטים של תשתיות הקשורים לפיתוח עירוני סביבתי תורמים לרווחת הציבור. אולם במקרים רבים תושבים ואזרחים נפגעים מפרויקטים אלה. פעמים רבות מוצא עצמו האזרח הקטן נלחם מול גופים גדולים, עתירי משאבים, המצויידים בעורכי דין חזקים וחסרי רחמים. זוהי הקבוצה העיקרית המקבלת סיוע מעורכי דין מקרקעין המומחים בליווי פרויקטים של תשתית.

בין הפגיעות שיכולות להגרם לאזרח עקב פרויקטים של תשתית ביישובם:

א. הפקעה: פרויקטים גדולים של תשתית, בעיקר ברמה המדינית, למשל לשם סלילת כבישים, עלולים לכלול להפקעה של שטח פרטי.

ב. שינוי פני הנוף ופגיעה באיכות החיים.

ג. מטרד: רעש, לכלוך וכדומה.

ד. פגיעה נזיקית עקב אירועים הקשורים לפרויקט (אזרח שנפגע באיזור הפרויקט).

3. מדוע נחוץ ליווי של עורך דין לשם יזום ומימוש של פרויקט תשתית?

היזמים, קבלני הביצוע והמוסדות השלטוניים זקוקים לסיוע של עורך דין נדל"ן בהקשר של פרויקטים של תשתית מהסיבות הבאות:

א. משום שפרויקט תשתית הוא פרויקט עצום מימדים, רב רבדים והיקפו כולל סכומי כסף נכבדים.

ב. כי לפרויקט תשתית בשלביו השונים היבטים משפטיים רבים ומגוונים.

ג. משום שבפרויקט תשתית מעורבים הרבה מאד גורמים כשבין כל אחד מהם יש יחסים משפטיים שיש להסדיר.

ד. כי פרויקט תשתית כולל מספר התקשרויות משפטיות.

ה. כי פרויקט תשתיתי מעצם טיבו כולל כמה וכמה פעולות משפטיות שאין ברירה אלא לממשן בסיוע עורך דין.

ו. משום שיישום שלביו השונים של פרויקט תשתית מקימים צורך בידע משפטי נרחב.

אנשים זקוקים לסיוע של עורך דין בהקשר כזה מסיבות אחרות לחלוטין:

א. הם נאבקים במאבק שחשוב להם כאשר בעצם מימוש הפרויקט נפגעת זכות שלהם: איכות חיים, קנין וכדומה.

ב. הם נלחמים מול גופים גדולים, דורסניים ועתירי משאבים.

ג. הכלי היחידי העומד לרשותם בכל מאבק שכזה הוא כלי משפטי ורק עורך דין מנוסה יוכל לסייע להם למצותו ולהשתמש בו לטובתם.

4. כיצד עורך דין נדל"ן מלווה פרויקט תשתית? מהן הפעולות המשפטיות שהוא עושה וכיצד הן מסייעות לקידום פרויקט התשתית?

עורך דין מקרקעין מעניק ייעוץ וליווי ללקוחות המעורבים בפרויקט של תשתית ואנרגיה. הלכה למעשה ייעוץ וליווי זה כוללים הנחיה, סיוע ותפעול של כל ההיבטים המשפטיים והפרקטיים הפרויקט. בין היתר עושה עורך דין נדל"ן, המלווה פרויקטים בתחום התשתית, את הפעולות הבאות:

א. מסייע באיתור שטחים לבנייה.

ב. מוודא כשירות ופניות של הקרקעות ו/או המבנים.

ג. מנהל משא ומתן בין גורמים שונים.

ד. מנסח חוזי התקשרות בין גורמים שונים.

ה. במידה ומעורבים בפרויקט מכרזים מסייע גם בנוגע אליהם בכפוף לדיני מכרזים.

ו. עוסק בתיעוד מקיף של כל הנעשה בפרויקט.

ז. מטפל באספקט הביטוחי של הפרויקט.

ח. מתנהל מול הרשויות – ייצוג מול ועדות, השגת אישורים, הסרת חסמים.

ט. מנטרל מוקשים ומסיר מחסומים המעכבים את התקדמות הפרויקט.

י. מסייע למכור את או להשכיר את המבנים אם הוקמו במסגרת הפרויקט ומביא לידי השלמה את כל תהליכי האיוש שלהם.

י"א. מטפל בהיבט המיסוי של הפרויקטים.

5. מהן הפעולות שניתן לנקוט כנגד רשות שלטונית – רשות מקומית בעיקר – כאשר פרויקט תשתיות פוגע באזרח?

הכלי העומד לרשות האזרח הוא עתירה מנהלית. לשם הגשתה יש להצטייד בעורכי דין מומחים למשפט מנהלי שידעו לממש את זכויותכם ולהלחם כנגד המערכת. הוונה בעתירה מנהלית היא בהגשתה של מעין תביעה נגד הרשות יוזמת ומבצעת הפרויקט ובמסגרתה התובע הוא העותר והרשות השלטונית היא המשיבה.

כמו כן במקרה והפגיעה מפרויקט התשתית היא נזיקית – למשל אדם שנפגע כתוצאה ממפגע במסגרת פרויקט תשתית (נפל לבור, מעד על מכשול וכדומה) – יש לפנות לעורך דין מומחה לנזיקין (קרא עוד על תביעות נזיקין).