מכירים את האמרה המפורסמת – "מה שעולה בזול, בסוף עולה ביוקר"? לקוח של משרדנו, למד לאחרונה על בשרו עד כמה היא נכונה ומדוייקת.

ניסיון ורצון לצמצם בהוצאות הגדולות בעת רכישת דירה, הוביל לכך שההליך מול הקבלן התבצע ללא ליווי וייעוץ משפטי. התוצאה הייתה שגיאות חמורות בתחשיבי מיסוי, אשר עשויות לגרום ללקוח נזקים בסך מאות אלפי שקלים.

רוצים להימנע מתשלומי מס מיותרים? המשיכו לקרוא.

לפני זמן מה, התקבלה במשרדנו פנייה מאדם אשר בעקבות רכישת דירה, נחתה בתיבת הדואר שלו ביום בהיר אחד דרישת תשלום מרשויות המס בגובה מאות אלפי שקלים. הלקוח נזעק ונדהם ופנה לעו"ד מאור אסולין, בבקשה שייבחן את העניין ויבין על איזה רקע הגיעה דרישת התשלום.

בדיקה ראשונית ומהירה של עו"ד אסולין, הובילה למסקנה כי משום שהלקוח לא היה מיוצג בעת הרכישה, וביצע את הפעולות לבדו, נפלו טעויות מהותיות בדיווחים שהועברו לרשויות המס.

כך למשל, הלקוח כלל לא היה מודע לכך שדירה קודמת בה החזיק בעבר, עדיין רשומה על שמו, דבר שהוביל לחבות מס מוגברת בשל בעלות על מספר דירות.

בנוסף, הדיווח על העסקה נעשה ללא מתן תשומת לב לכך שבתחילת שנת 2018, נכנסה לתוקפה הטבת מיסוי משמעותית למי שבבעלותו יותר מדירה אחת. כלומר, הגשת הדיווח לרשויות המס לאחר 1.1.18 הייתה חוסכת לאותו לקוח אלפי שקלים, אותם שילם לחינם.

ככל ואותו לקוח היה מיוצג בעת הליך הרכישה, ייתכן מאוד וניתן היה לחסוך בתשלומי המס ששילם, ובוודאי להימנע מכך שיקבל דרישות תשלום בהיקף של מאות אלפי שקלים. כיום פועל עו"ד אסולין מול רשויות המס בניסיון לתקן את השגיאות שנעשו, ואנו מבטיחים לעדכן בתוצאות.

המסקנה – אלוקים מצוי בפרטים הקטנים. ייצוג משפטי מקצועי בהליכי מכירת ורכישת דירה, עשוי לחסוך לכם מאות אלפי שקלים ושכר הטרחה שמשולם עבור הליווי יכול להתברר כהשקעה הטובה ביותר שעשיתם.

פנו אלינו עוד היום לקבלת ייעוץ ראשוני בנוגע להליכי מכר ורכישה של נכסי מקרקעין

מסמך שפרסמה הרשות לאיסור הלבנת הון מנחה כיצד לזהות עסקאות מקרקעין שחשודות בשימוש ב"כסף שחור". "מסמך הדגלים האדומים" מיועד בעיקר לבנקים וגופים פיננסיים המחוייבים בדיווח לרשות, אך הוא רלוונטי גם עבור רוכשים, מוכרים וקבלנים – שעלולים להיות קורבן תמים לעסקאות לא מדווחות. ראו הוזהרתם.

לפרטים המלאים:

https://www.protocol.co.il/…/%D7%AA%D7%A1%D7%9E%D7%99%D7%A0…

בעל קרקע בצפון הארץ תבע את תאגיד המים "סובב שפרעם" לאחר שגילה שבוצעו בה עבודות להנחת קו ביוב ללא הסכמתו. התאגיד טען שהעבודות בוצעו בהסכמה, אך ביהמ"ש לא השתכנע. לקריאת כתבתו המלאה של עורך הדין מאור אסולין שהתפרסמה במגזין כלכליסט  לחצו כאן.

פסק הדין התקדימי בו זכה משרדנו בשיתוף פעולה עם עורך דין שמואל מורן צובר תאוצה ומתפרסם בכלי התקשורת ובמדיות האינטרנטיות השונות. להלן הכתבה שהתפרסמה במגזין האינטרנט Ynet. לחצו כאן לקריאת הכתבה.

כפי שהבטחנו, אנו שמחים להביא לעיונכם את פסק דינו המלא של כב' השופט נחשון פישר מבית המשפט לענייני משפחה בראשון לציון, אשר הכריע לראשונה ובאופן תקדימי, כי האופציות שצבר הבעל ממקום עבודתו במהלך חיי הנישואין, יחולקו בהתאם לשוויין בפועל במועד המימוש ולא על פי שווין במועד הפירוד, כפי שהיה נהוג עד כה.
מדובר בפסק דין ייחודי, מכיוון שבית המשפט נדרש לראשונה לדון ולהכריע בסוגיה שלא נדונה עד היום – מועד ביצוע איזון המשאבים בין בני זוג , באופציות המוענקות לעובדים. נדגיש כי על אף שבעניין זה ניתנו מספר פסקי דין לאורך השנים, לא קיימת הלכה לעניין חלוקת אופציות. מדובר בפעם הראשונה שבה ניתן פסק דין העוסק אך ורק בסוגייה זאת ומכריע כיצד יש לחלק אופציות עתידיות בין בני זוג – האם במועד מימושן או במועד הפירוד?
גולת הכותרת של פסק הדין, היא קביעת בית המשפט כי יש לחלק את האופציות על פי שווין במועד המימוש בפועל.
בית המשפט אימץ את טענותינו, כי מכיוון שהאופציות נצברו במהלך החיים המשותפים, ואין מחלוקת על היותן משותפות לצדדים, יש מקום, מכוח עקרונות "הצדק, ההגינות והשוויון", לאפשר לאשה להיות שותפה להמשך "החלום" המשותף וליהנות מהפירות, שזרעיהם נשתלו במהלך החיים המשותפים.
בית המשפט קבע, כי יש למנוע פגיעה כלכלית באשה, וחלוקת האופציות על פי שווין במועד הפירוד, היה גורם לפגיעה כאמור. בית המשפט סקר את הפסיקה בעניין זה, וקבע, כי לאור עקרונות העל של דיני המשפחה, יש מקום לחרוג מהעיקרון שקובע כי בעת פירוד יש מקום לבצע הפרדה כלכלית מוחלטת בין הצדדים.
בית המשפט קבע, כי כאשר על הפרק עומדת לצדדים הזדמנות לקבל סכומי כסף משני חיים, כתוצאה ממימוש האופציות, יש מקום לאפשר לשניהם ליהנות מפירות האופציות, על אף שבפועל הן מוחזקות על ידי הבעל בלבד.
חשוב לציין, כי קביעת בית המשפט, מתבססת בין היתר, על כך הצהרת האשה, כי היא מוכנה ליטול על עצמה גם את הסיכון הגלום בהמשך אחזקת האופציות. כלומר, האשה הבהירה כי ברצונה להיות שותפה שווה לסיכוי, אך יחד עם זאת גם לסיכון, במידה ושווי האופציות יירד ולא יעלה.
מדובר בקביעה חדשנית ומרחיקת לכת, אשר משנה באופן מהותי את ההסתכלות על ההיבט הכלכלי של פירוד בין בני זוג. בית המשפט למעשה "השווה" את התנאים בין הצדדים גם בעניין אופציות ומנע עוול גדול מאוד שיכול היה להיגרם לאשה, במידה והיה נקבע כי תקבל את חלקה באופציות על פי שווין במועד הפירוד.

לקריאת פסק הדין המלא לחצו כאן >>

ערב יום הזכרון וערב יום העצמאות הם ימים קשים רגשית לרבים מהעובדים במשק הישראלי ולכן חשוב שכל מעסיק ו/או עובד ידעו כיצד יש להתנהל ביום זה.

ערב יום הזכרון הינו יום עבודה רגיל לכל דבר ועניין ועובד המעוניין להיעדר מהעבודה ביום זה נדרש לפנות בבקשה מסודרת למעסיק. ככל שזה נעדר מהעבודה, הרי שינוכה לו יום חופשה בהתאם.

יום הזכרון עצמו (ערב יום העצמאות) נחשב ליום בו לעובד זכות בחירה האם להיעדר מן העבודה ביום זה או לאו, כמובן שהיעדרות היא על חשבון מכסת ימי החופשה של העובד. חשוב לציין שעובד המעוניין להיעדר ביום זה, צריך להודיע על רצונו עוד מבעוד מועד.

מכיון שיום הזכרון עצמו (או ערב יום העצמאות), מהווה למעשה ערב חג, הרי שבעבור עבודה בפועל במקום עבודה בו עובדים 6 ימים בשבוע, יהיה יום העבודה בן 7 שעות, מעבר לכך יחשב הדבר לעבודה בשעות נוספות. ואילו במקום עבודה בו שבוע העבודה בן 5 ימים בשבוע, יהיה יום העבודה בן 8 שבוע (אך ישולם על 9 שעות).

מה לגבי עובד אשר קרוב משפחתו הוא חלל מערכות ישראל או חלל פעולות האיבה והטרור?

במקרה זה רשאי העובד להיעדר מעבודתו ביום הזכרון, כאשר שכרו אינו נפגע בשל היעדרותו ואף אין לנכות לו את ההיעדרות ממכסת ימי החופשה הצבורים לו

יום עצמאות מהווה יום שבתון. עובד הנאלץ לעבוד ביום העצמאות ושמקום עבודתו כלול ברשימת מקומות העבודה שיש להפעילם ביום העצמאות זכאי לגמול בגין עבודה ביום חג ויום חופשה חילופי, או תשלום של 200% בגין העבודה בפועל ובגין השבתון.

בהתאם לפסיקת בית הדין לעבודה, ככל ומקום עבודה שאינו נמנה על מקומות העבודה שיש להפעילם בחג המעביד אינו רשאי לכפות על עובדיו לעבוד בחג העצמאות.

זכויות עובדים במהלך החגים

אז לאיזה זכויות זכאים עובדים במהלך ימי החג הקרבים? ומה כדאי שכל מעסיק ידע כאשר הוא מעסיק עובדים בתקופת החגים?

בשנה יש 9 ימי חג (יהודיים) המזכים את העובדים בתשלום בגינם בהתקיים תנאים מסויימים. כל עובד זכאי לצאת לחופשת חג בהתאם לדתו.

עובד לא יהודי אשר יוצא לחופשת חג בחגים לא יהודיים, אלא בחגים החלים בהתאם לדת שלו, לא יקבל כפל תשלום (הן על חגי דתו והן על החגים היהודיים). העובד יהיה זכאי לדמי חופשה שנתית עבור היעדרותו במהלך החגים היהודיים, וממכסת ימי החופשה השנתית שצבר ינוכו ימים אלה.

עובדים חודשיים: עובדים ששכרם משולם על בסיס חודשי זכאים לקבל תשלום מלא בחודש בו מתקיימים חגים. כלומר שכרו של עובד חודשי אינו נפגע בשל ימי החג והוא מקבל שכר מלא באותו החודש.

כאשר מדובר בעובדים שעתיים או יומיים או על בסיס תפוקה המצב מעט שונה. אלה יהיו זכאים לתשלום בעד ימי החג רק אם הוא עומד בשלושה תנאים מצטברים

1. עובד לפחות 3 חודשים במקום העבודה.
2. העובד לא נעדר מהעבודה יום לפני החג ויום לאחר החג.
3. החג לא חל ביום השבת ו/או ביום אחר בו לא נהוג לעבוד במקום העבודה.

במהלך ערב החג קובע חוק שעות עבודה ומנוחה כי יום העבודה יהיה בן שעה אחת פחות מהנהוג. כלומר במקום עבודה בו נהוג שבוע עבודה בן 6 ימים ויום העבודה הרגיל עומד על 8 שעות עבודה, יעבדו בערב החג 7 שעות בלבד ובמקום עבודה בו נהוג שבוע עבודה בן 5 ימים ויום העבודה עומד על 9 שעות, יעבדו בערב החג 8 שעות בלבד. יחד עם זאת יש להדגיש כי לעובד ישולם תשלום בעבור יום עבודה מלא ואין להפחית ממנו את שעת העבודה שהוא יוצא מוקדם יותר.

נקודה נוספת היא בעניין עובדים המבקשים להיעדר בערבי החג והשאלה החוזרת – "האם יש לנכות חצי יום חופש או יום חופשה מלא? " נבהיר כי דין יום חופשה בערב חג הינו כדין יום חופשה ביום רגיל, דהיינו יש לנכות יום חופשה במלואו. יחד עם זאת אין מניעה לקזז פחות מיום חופשה מלא ככל והדבר נהוג בבית העסק או קבוע בהסכם.

ימי העבודה המתקיימים בתקופת חול המועד נחשבים לימי עבודה רגילים ומלאים, אלא אם קיימות הוראות מיטיבות בהסכמים קיבוציים או אישיים. בשולי הדברים נציין כי בתי עסק רבים מנהיגים נוהג לפיו בחול המועד עובדים ימים מקוצרים. נוהג זה מחייב את המעסיק להמשיך ולפעול בדרך זו.

ומה לגבי חופשה מרוכזת בחול המועד?

כידוע החופשה מוסדרת על ידי המעסיק ומכאן כי יש באפשרותו של כל מעסיק להחליט כי במהלך חול המועד יסגר בית העסק והעובדים יצאו לחופשה מרוכזת. החלטה זו כפופה לשני תנאים מקדימים :

1. יש להודיע לעובדים על החופשה המרוכזת לפחות שבועיים מראש, ובתנאי שהחופשה בת 7 ימים לפחות.
2. יש לוודא כי לעובד יש מספיק ימים בצבירה. לעובד שאין מספיק ימים לניצול לצורך חופשה מרוכזת, אין להוציאו לחופשה.

התשלום בעד עבודה במהלך החג:

עובד שעבד במהלך יום החג עצמו זכאי לתשלום בעד עבודתו בגובה 150%.

ככל שהעסקת העובד בחג נעשתה מתוך הכרח ולא מבחירתו החופשית, יהיה העובד זכאי הוא לתשלום בעבור אותו יום כיום עבודה, בצירוף הגמול בעבור עבודה בחגים, דהיינו, יהיה זכאי לתוספת של 150%% לשכרו.

ככל שהעובד עבד בחג גם שעות נוספות יהיה זכאי לתשלום גם בגינן ובהתאם לתחשיב להלן:

בעבור השעתיים הראשונות יקבל 150% בגין העבודה בחג+ 25% בגין שעות נוספות = 175% סך הכל.

בגין כל שעה נוספת מעבר לשעתיים יקבל העובד 150% בעד עבודה בחג+ 50% בגין שעות נוספות = 200% סך הכל

כמובן שככל וקיימים הוראות מיטיבות בהסכמים קיבוציים ו/או בהסכמים אישיים, הרי שההוראה המיטיבה היא שתחול לפי העניין.

מתנות בחגים:

באופן עקרוני אין חובה לתת מתנה לחג ואולם אם המעסיק נהג לעשות כן, הוא מחויב להמשיך בכך. הפסקה בנוהג עלולה להביא לכדי הרעה בתנאי העסקתם של העובדים ויתכן ותעמוד להם זכות להתפטר בדין מפוטר עקב הפגיעה בתנאי עבודתם.

יתכן כי בהוראות הסכמים קיבוציים ו/או צווי הרחבה ו/או הסכמים אישיים תתקיים חובה למתן מתנה בחג.

עוד יצוין כי יש להעניק את מתנות החג לכלל העובדים ומבלי ליצור אפלייה בין עובד אחד למשנהו וכן יש לתת מתנה לעובד/ת השוהה בחופשת לידה.

מוזמנים לפנות אלינו בכל שאלה נוספת.

הורים שבן זוגם במילואים יעבדו שעה פחות ביום

לשמחת ציבור המשרתים, ועדת הכלכלה של הכנסת אישרה ביום 21.2.2017 לקריאה מספר הצעות חוק לפיהן עובד/ת שבן/בת הזוג נמצאים בשירות מילואים פעיל, יזכו לעבוד שעה פחות ביום, בעת תקופת שירות המילואים של בן/בת הזוג, זאת מבלי ששעה זו תנוכה משכרם.

האם יש תנאי סף למימוש ההטבה? כן, על תקופת המילואים להיות לפחות חמישה ימי מילואים, בן/בת הזוג צריכים להיות מועסקים כשכירים במשרה מלאה וכמו כן, גיל הילדים צריך להיות מתחת ל-13 בכדי לזכות בהטבה המדוברת. ההצעה טעונה עדין מספר אישורים נוספים.

הצעת חוק זו ,באם שתאושר, תהיה אוויר לנשימה לבן/בת הזוג שכן כל עול הטיפול במשק הבית ובילדים נופל על  אחד/אחת מהם,  ושעת החופש הזו תקל מאוד על היעדרותו המאולצת של אחד ההורים.

מספר ימי שירות המילואים הפעיל והזכאות להטבה

ההחלטה על מספר הסף של ימי המילואים אשר מהם ואילך תאושר ההטבה ייצרה מחלוקת בין ועדת הכלכלה, לבין אגף התקציבים באוצר. אגף התקציבים ביקש כי ההטבה תינתן לבני/בנות זוג של מי שישרתו 6 ימי מילואים רצופים ומעלה, ולא 5 ימים ומעלה כפי שביקשה ועדת הכלכלה וזאת בשל המספר הרב של אלו המוזמנים לאימון של חמישה ימים, והתקציב הרב שיידרש לכך/הנטל הרב שייפול על כתפי המעסיקים.

מאידך, ועדת הכלכלה דורשת כי מספר הימים יהיה החל מחמישה ימים שכן זוהי המאסה הקריטית של זימונים לימי מילואים, וגריעתם של אלו תייצר איפה ואיפה, ותדיר רגליהם של מרבית משרתי המילואים הפעילים מקבלת ההטבה.

ההטבה המוצעת – יוזמה ברוכה

משרדנו רואה בהצעת החוק המתגבשת ברוכה. הנטל הכבד הנופל על הורים אשר בן/בת זוגם יוצא לשירות מילואים הוא רב, והצורך לתמרן בין מסגרות הילדים לבין העבודה כשכירים הוא לא פשוט עד כדי פוגע ביכולת ההורה שנותר לבד במערכה בתפקוד אופטימלי כהורה/ כעובד

מאידך, כמעסיקים של אנשי מילואים פעילים מובן למשרדינו הנטל הרב המוטל על כתפי המעסיקים, היה והחוק יוכל גם על אלו אשר יזומנו לאימון של  חמישה ימי מילואים, נטל שיכול להתבטא בסכומי כסף רבים למעסיקים גדולים אשר מספר משרתי המילואים בקרב עובדיהם הוא רב, כאשר לשעות אותם הם משלמים על פי חוק זה אין כלל תפוקה ממשית לעסק.

לעניות דעתנו, יש להכליל בהצעת החוק גם את אלו המזומנים לחמישה ימי מילואים בלבד, שמספרם אינו מבוטל,  ומאידך, בכדי לא לייצר נטל כבד מדי על המעסיקים, יש להגיע לאופטימום בין משרד האוצר למעסיקים בו הנטל נופל על המעסיקים יתקיים עד למספר מסוים של ימי מילואים, וממנו ואילך ישתתף האוצר בסבסוד השעות בהן המעסיקים ישלמו שכר כנגד שעת חופש של המועסק.

עו"ד מאור אסולין, ממייסדי המשרד הינו סמג"ד בשירות מילואים פעיל.

ציבור רחב בישראל בכלל, וזוגות צעירים בפרט, יותר מתמיד, מתקשים לרכוש דירות. מחירי הדיור מרקיעי שחקים, והמשכנתא מהווה נטל כלכלי לא קל מדי חודש. בנוסף, רבים אינם בקיאים בכל הקשור למושגים מעולם המשכנתאות, דבר המהווה אבן נגף ומרתיע מההתעמקות הנחוצה בנושא. רוצים לקחת משכנתא אך חוששים מלנקוט בצעדים שאינם נכונים? מבולבלים מעודף אינפורמציה  או לחילופין מרגישים בחוסר ידע בתחום? להלן מדריך ראשוני שיעזור לכם לעשות מעט סדר:

מהי משכנתא?

לרוב מדובר בהלוואה לשנים ארוכות, כאשר על נוטלי המשכנתאות לבחור את התמהיל הנכון והמסלול הטוב ביותר בעבורם, אשר להם משמעות כספית ניכרת. להבטחת החזר ההלוואה, הבנק משעבד את הנכס. שעבוד נכס מקרקעין נקרא משכנתא.

כיצד מקבלים הלוואת משכנתא?

על מנת שהבנק יאשר הלוואת משכנתא, נבדקים בקפדנות רבה נתוני המבקש – יכולת ההחזר שלו, שווי הנכס הנרכש ואופן רישום הנכס מבחינה משפטית:

להוכחת יכולת ההחזר – משכירים יידרשו  מספר תלושי משכורת, כאשר מעצמאים תידרש שומת מס אחרונה ואישור רו"ח.

לבדיקת שווי הנכס – הבנק ידרוש הערכת שווי ע"י שמאי מקרקעין מוסמך.

מצבו הרישומי של הנכס ייבדק ע"י הלשכה המשפטית של הבנק. הבנק ירצה לוודא שבעלותו של מוכר הנכס ברורה ונקייה מכל ספק – עיקול, שעבוד, משכנתא או זכות כל צד שלישי אחר. בנושא זה רבה חשיבותו של עורך-הדין מטעמכם: לא אחת קורה שעל פניו הנכס אינו נראה "נקי": עיקול, הערת אזהרה או כל שעבוד אחר המופיעים ברישום, עלולים לגרום לבנק לסרב לבקשת המשכנתא, והקונה המתוסכל נאלץ לוותר על דירה המתאימה לו מכל בחינה אחרת. עורך-דין מיומן ידע, במקרים רבים, לפעול למחיקת אותו מכשול, ולסלול את הדרך לקבלת האישור המיוחל מהבנק.

בחירת מסלולי הלוואה

לאחר קבלת האישור מהבנק, על רוכש הדירה לבחור את משך תקופת ההלוואה, ואת מסלול הריבית הרצוי לו.  ככל שההלוואה תתפרש על פני תקופה ארוכה יותר, ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, אך מי שיכול לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר, ובכך לקצר את תקופת ההלוואה – עשוי להנות מתנאי הלוואה טובים יותר. ישנם תנאי הלוואה רבים, כאשר כמובן שלכל אחד מן המסלולים יתרונות וחסרונות משלו:

• הלוואות בהן הריבית קבועה מראש וקרן ההלוואה צמודה למדד (המשתנה).
• הלוואות בריבית קבועה בלתי צמודה, בהן ההחזר החודשי קבוע לאורך כל חיי ההלוואה.
• הלוואות על בסיס ריבית הפריים.
• הלוואות צמודות למטבע חוץ.

ניתן גם ליצור תמהיל בו עבור חלק מההלוואה נבחר מסלול אחד, ולחלק – מסלול אחר.

מהי גרירת משכנתא?

מי שכבר רכש דירה משלו ורוצה לעבור לדירה חדשה, תמיד יוכל לגרור את המשכנתא מהדירה הקודמת לדירה אותה הוא רוצה לרכוש. במקרים הללו לא חל שינוי בתנאי ההלוואה – המסלול, עלות הריביות, והתקופה לאורכה משלמים את התשלומים נותרים זהים. כאשר מדובר בהלוואות אשר ניתנו על ידי משרד השיכון, ישנה אפשרות שיחול שינוי בתנאי ההלוואה. כל מי שרוצה לגרור את המשכנתא יוכל תמיד להגיש בקשה לבנק על מנת לקבל משכנתא נוספת, בכדי שיוכל לרכוש את הנכס החדש. ניתן לבקש גרירת משכנתא כאשר מוכרים את הדירה, בטרם מוצאים דירה חדשה, אך אפשרות זו בדרך כלל מוגבלת בזמן. 

סילוק משכנתא

לעיתים, התנאים הכלכליים של נוטלי המשכנתאות משתנים. למשל, הם קיבלו ירושה גדולה, הרוויחו הון מהעבודה או זכו בכסף רב, ואחד הדברים הראשונים שירצו לעשות הוא לסלק את המשכנתא. אולם, בכל הקשור למשכנתאות יש נושאים שחשוב לבדוק. אנשים אשר מעוניינים לסלק משכנתא, חייבים לברר עם הבנק, מהו קנס הפרעון המוקדם אותו יצטרכו לשלם בעבור סילוק המשכנתא. עלות הקנס נקבעת בהתאם לפער בין הריבית הממוצעת במשק, בעת סילוק המשכנתא, לבין הריבית בה בחר נוטל המשכנתא. בחלק מן המסלולים שפירטנו, אין כלל קנס בגין פרעון מוקדם.

מיחזור משכנתא

הלוואת המשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר אותה ייקח אדם בחייו. התשלומים החודשיים מעיקים לא מעט. אולם, ניתן לשנות את תנאי המשכנתא, כך שייטיבו עם נוטלי המשכנתאות, זאת באמצעות מיחזור. מהלך זה הינו פופולארי למדי, מכיוון שתנאי המשכנתא משתנים. כלומר, מיחזור משכנתא משמעותו לקיחת הלוואה חדשה, בתנאים שונים לגמרי. לעיתים אנשים נטלו משכנתא עם ריבית קבועה. כאשר ממחזרים משכנתא, אפשר לבחור בין ריבית קבועה לריבית משתנה, בזמן שהריבית על התשלומים הרבה יותר אטרקטיבית. ניתן גם לפרוס את החזרי המשכנתא על פני תקופה ארוכה יותר, באופן שהתשלום החודשי יהיה נמוך יותר ויעיק פחות על ההתנהלות הכלכלית השוטפת של נוטלי המשכנתא. עם זאת, חשוב לדעת, מיחזור משכנתא איננו חף מעלויות. בעת המיחזור, נוטלי המשכנתאות יחושו את עולה של הבירוקרטיה, יידרשו בתשלום עמלה, ולעיתים אף בתשלום קנס. זהו מצב קלאסי של עלות מול תועלת.

לסיכום, כל מי שנטל הלוואת משכנתא בעבר, רצוי שיהיה מודע לכך שניתן לפרוע אותה בפירעון מוקדם, כולה או חלקה, או למחזר אותה על מנת להקטין את ההחזר החודשי.

חזקת התא המשפחתי

או "לא תמיד חייבים לשלם מיסים"…

מאמר זה עוסק בהיקף תחולת חזקת התא המשפחתי לעניין שיעורי מס רכישה ומס שבח. מטרתו לבהר באילו מקרים או/ו מצבים זכאי מוכר דירת מגורים לפטור ממס שבח, ובאילו סיטואציות חלה עליו חבות המס. במאמר יאוזכר פס"ד פלם (להלן:"הלכת פלם")1 אשר מתקף את מועד החלת חזקת התא המשפחתי למועד יצירת התא,ומבהר מהו הדין האמור בהכלת מס שבח על נכסים טרם יצירת התא המשפחתי,

וכן בהתייחס להסכם ממון הקיים בין בני הזוג או/ו קיומם של נכסים חיצוניים בחזקתו של אחד מבני הזוג. על כל כך נרחיב במאמר שלהלן.

מהי חזקת התא המשפחתי?

חזקת התא המשפחתי הינה קבועה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 הן לעניין שיעורי מס הרכישה המופחתים ברכישת  דירה יחידה , והן לעניין הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים.

מהי המשמעות של חזקת התא המשפחתי בחוק?

ההיבטים של מס שבח בנושא חזקת התא המשפחי בחוק : פרק חמישי  לחוק, שעניינו פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, קובע  כי "לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים–כמוכר אחד".

הווה אומר, המוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה אם לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת הזכאית לפטור ממס. אולם, אם בת זוגו של המוכר מכרה דירה בתקופה האמורה, הלה לא יהיה זכאי בעת העסקה לפטור ממס שבח בגין מכירת דירתו. חזקה כאמור, חלה בהתאמה גם לגבי ילדיו הקטינים של המוכר, שאינם נשואים.

ההיבטים של מס רכישה בנושא חזקת התא המשפחי בחוק, סעיף 9  לחוק מגדיר את המונח "דירה יחידה" כ"דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור. על-פי סעיף  16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה,

דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני התאריך  1 בינואר 1997 , או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ-25%".

סעיף 9 (ג1א) לחוק קובע חזקה לפיה "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים,

למעט ילד נשוי – כרוכש אחד". מסעיף זה נובע כי אם אדם רכש דירת מגורים, שהיא דירתו היחידה, הלה לא יהיה זכאי לשיעורי מס רכישה מופחתים, אם לבת הזוג של הרוכש, יש דירה או חלק מדירה העולה על 25%, הרשומים על שמה. חזקה כאמור, חלה בהתאמה גם לגבי ילדיו הקטינים של הרוכש, שאינם נשואים.

פרשנות בנושא חזקת התא המשפחתי:

ביום 12.4.2011 פורסמה הוראת ביצוע 5/2011 על ידי רשות המיסים, אשר עוסקת בהשלכות חזקת התא המשפחתי הן בנוגע למס השבח והן בנוגד למס הרכישה. פסק הדין המנחה בעניין תחולת חזקת התא המשפחתי ברכישת דירה יחידה כאשר בבעלות אחד מבני הזוג דירה נוספת מלפני הנישואין הינו ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' שחר פלם, פ"ד נט(1) 123.

בפסק דין זה נקבע כי יש להחיל את חזקת התא המשפחתי רק ממועד יצירת התא וביחס לרכישות שבוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן. בעניין זה בין בני הזוג נחתם הסכם ממון אשר קבע כי הנכסים שנרכשו לפני הנישואין יישארו בבעלות נפרדת. בית המשפט העליון מנמק את הכרעתו, בין היתר, בכך שהחזקה נקבעה כהוראה הנוגדת תכנון. לפיכך, מקום בו עוד לא נוצר כלל התא המשפחתי, אין חשש לניצול לרעה של הקלת המס על ידי יחוס דירות באופן מלאכותי לבני המשפחה השונים.

השלכות הנובעות מהלכת פלם ומהוראת הביצוע:

מה ההשלכות של הלכת פלם בהעדר הסכם ממון בין בני זוג; מה קורה עם דירה נוספת שנרכשת רק על ידי אחד מבני הזוג, שעבורו זו דירה ראשונה; האם יש השלכה להלכת פלם על הפטור במס שבח בעת מכירת דירת מגורים; יישום ההלכה לאחר פירוק התא המשפחתי.

1.תחולת הלכת פלם בהעדר הסכם ממון וביחס לנכסים חיצוניים (ירושה, מתנה): נקבע כי הלכת פלם חלה על בני הזוג בין אם יש הסכם ממון ובין אם לאו, ללא קשר למועד הנישואין (קרי לפני או אחרי כניסתו לתוקף של חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג 1973).

בית המשפט קבע כי אין תחולה לחזקת התא המשפחתי לעניין מס רכישה, בנוגע לדירות שנרכשו על ידי אחד מבני הזוג טרם הנישואים (להלן: "נכסים חיצוניים"), וכי קו הגבול לתחולת החזקה הוא הקו של יצירת התא המשפחתי. באשר לנכסים חיצוניים נקבע כי אין ליצור שיתוף בנכסים חיצוניים למעט במקרים חריגים: מגורים משותפים, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף ודמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף.

במקרה שקיים הסכם ממון אשר מכריע בשאלת הזכויות הקנייניות של בני הזוג, וכן מתקיים אחד מהמקרים החריגים שלהלן, הסכם הממון גובר ובהתאם להלכת פלם לא ניתן להחיל על נכס שכזה את חזקת התא המשפחתי.

2. יישום הלכת פלם ברכישת דירת מגורים על שם אחד מבני הזוג לאחר שנוצר התא המשפחתי: ללאה דירה מלפני הנישואין. לאחר הנישואין רכש בעלה יעקב דירה על שמו בלבד. במקרה זה, יש לראות את לאה כמי שרכשה מחצית מהדירה הנוספת, ולכן מחצית הדירה תחויב במס רכישה כדירה שנייה ומחצית הדירה תחויב במס רכישה כדירה ראשונה.

עמדת רשות המיסים היא שיש לראות את בן הזוג שלו דירה מלפני הנישואין (בן הזוג הראשון), כמי שיש לו דירה נוספת במהלך הנישואין, על אף העובדה שבן הזוג השני רכש אותה על שמו בלבד במהלך הנישואים. כך יראו את בן הזוג הראשון כמי שרכש דירת מגורים נוספת ויחולו מדרגות מס הרכישה המתחייבות בשל דירה שנייה ואת בן הזוג השני כמי שרכש דירה יחידה.

3. יישום הלכת פלם לגבי הפטור ממס שבח: בערעור שונה 2979/97 דינה מור ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין ב"ש [פורסם בנבו],

נקבע שאדם אשר רכש דירה לפני הנישואין ומבקש למכור אותה במהלך הנישואין, לא תשלל זכותו לפטור בשל פטור שנוצל על ידי בן הזוג האחר לפני שנוצר התא המשפחתי.

כעת עולה השאלה מה לגבי דירה משותפת שנרכשה במהלך הנישואין. האם גם במקרה זה יוכל אותו בן זוג שטרם ניצל את זכאותו ליהנות מהפטור על אף שבן הזוג השני ניצל כבר את הפטור לפני הנישואין? עמדת רשות המסים היא שכן. קרי, במכירת חלקו של בן הזוג שניצל את הפטור לפני הנישואין יבוא במניין הפטורים הפטור שניצל לפני הנישואין בעוד לבן זוגו לא יבוא הפטור שנוצל במניין הפטורים.

4. יישום הלכת פלם לאחר פירוק התא המשפחתי: עמדת הרשות היא כי כמו שנפסק בהלכת פלם, יש להחיל את חזקת התא המשפחתי רק בעת קיומו של התא כך גם במקרה של פירוק התא לא ניתן להביא בחשבון במניין הפטורים את אותם הפטורים שניצל בן הזוג השני במהלך קיומו של התא המשפחתי.

 יש לציין כי ניתן לתקן שומה תוך 4 שנים מיום שאושרה, בין היתר במקרה של טעות, ולכן ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה לפי הלכת פלם והוראת הביצוע האמורה.

1.ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' שחר פלם, פ"ד נט(1) 123

עצמאי בשירות מילואים פעיל

קביעת שווי הרכישה לצורך מס שבח בהעדר קבלות

מס שבח הינו מס המוטל על רווחים ממכירת מקרקעין. כך לדוגמא אם רכשתם דירה ולאחר מספר שנים מכרתם אותה ברווח, תאלצו לשלם מס על הרווח הזה. כמובן שלא בכל מקרה של מכירת מקרקעין מוטל מס שבח מאחר שישנם פטורים רבים בחוק.

ישנם מקרים בהם מכירת מקרקעין פטורה מתשלום מס שבח כמו למשל במקרה של מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים. במידה ואתם אכן נדרשים לשלם מס שבח על הרווחים ממכירת המקרקעין תוכלו לבקש לנכות מסכום זה הוצאות שונות אשר הובילו לעלייה במחיר המקרקעין. כך לדוגמא אם קניתם שטח אדמה ובניתם עליו בית בבנייה עצמית אשר העלה מן הסתם את שווי הנכס, תוכלו לנכות מהסכום החייב במס את עלויות הבנייה. בדומה לכך, גם אם שיפצתם דירה ובכך העליתם את ערכה תוכלו לנכות את עלויות השיפוץ. הבעיה היא שפעמים רבות אין ברשותנו קבלות באשר לסכומים אותם השקענו בנכס. במצב דברים זה ניתן יהיה להוכיח את עלות הוצאות הבנייה באמצעות ראיות אחרות או ביצוע אומדן. מדובר בהליך מורכב אך כזה שיכול לחסוך לכם בסופו של דבר כסף רב.

התבססות על ראיות אחרות לצורך ניכוי הוצאות ממס שבח

נטל ההוכחה מוטל על מי שמבקש הכרה בהוצאותיו לצרכי מס. הכלל הוא שעל המבקש לספק לרשויות המס את הראיה הטובה ביותר. הראיה הטובה ביותר היא בדרך כלל קבלות וחשבוניות מס. במידה ולא קיימות קבלות המעידות על ההוצאות האמורות ניתן להשתמש בראיות אחרות להוכחת ההוצאות, ביניהן – הסכמים עם הקבלן; דפי חשבון בנק; בדיקות והערכות שווי שנעשו לצרכים שונים כמו ביטוח; עדויות של הקבלן וכיוצא בזה. בנוסף יש להוכיח כי עבודות הבנייה הנטענות אכן בוצעו בפועל על ידי בדיקה בשטח של רשויות המס. באם יעמוד המבקש בנטל ההוכחה לגבי עלויות הבנייה שביצע במקרקעין, הוא יהיה זכאי לנכותם מתשלום מס השבח.

התבססות על אומדן לצורך ניכוי הוצאות ממס שבח

כאשר אין לכם ראיות מספקות לצורך הוכחת הוצאותיכם אשר השביחו את ערך המקרקעין שמכרתם ניתן לבצע אומדן של עלויות הבנייה. האומדן יבוצע על ידי מומחה שיתבסס על המחירים המקובלים בשוק לעבודות הבנייה שבוצעו. על המומחה לבחון את סוג ואופי הבנייה, האם מדובר בבית פרטי או בניין, שיפוץ או בנייה מלאה, איכות בניה סטנדרטית או משובחת, טיב החומרים והעבודות וכיוצא בזה, בכדי לקבוע אומדן של עלויות הבנייה. ניתן גם לבצע השוואת עלויות של עבודות בנייה דומות. לאחר שהתקבל אומדן עלויות, על מבקש הניכוי להביא ראיות שאכן הוצאו על ידו כספים בהיקף דומה ומה היו מקורות המימון שלו. במידה ויצליח לספק זאת יהיה זכאי לניכוי ההוצאות מתשלום מס השבח.

ייעוץ משפטי

במידה וקיבלתם פנייה מרשויות המס באשר לתשלום מס שבח, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לצורך ייעוץ וייצוג משפטי. ההתמודדות מול רשויות המס היא מורכבת ויש להכיר את החוק והפסיקה על בורים בכדי להבטיח שהזכויות והאינטרסים שלכם יישמרו במלואם. על כן כדאי שההתנהלות בנושאי מס תבוצע על ידי אנשי מקצוע – רואי חשבון ועורכי דין בתחום המיסים. הדבר נכון שבעתיים בסיטואציה מורכבת דוגמת הוכחת הוצאות בנייה ללא קבלות.