עסקאות קומבינציה
כיצד מתנהלת עסקת קומבינציה?
בעסקה מסוג זה מוכר הבעלים לקבלן או ליזם חלק משמעותי מהקרקע אך לא את כולה. התשלום לרוב מתבצע על ידי מתן שרותי בנייה על הקרקע. בסוף הליכי הבנייה הוא, הבעלים של הקרקע, זכאי למספר יחידות דיור בהתאם לחלק מן הקרקע שנותר בבעלותו. לדוגמא אם מכר לקבלן 60% מהקרקע ונשאר הבעלים של 40% הוא יקבל לרשותו 40% מיחידות הדיור שנבנו על הקרקע והשאר יישארו בבעלות הקבלן או היזם, או לחלופין, כל הדירות יישארו ברשות הקבלן אך הבעלים יהיה זכאי ל40% מהרווחים בגין מכירתן. כך יכול בעל הקרקע גם להוזיל את עלויות המיסוי וגם להפיק רווח ממכירת הדירות. עסקת קומבינציה מהווה בעצם מעין סחר חליפין בין הבעלים לבין היזם והקבלן. הבעלים מספק את הקרקע על זכויות הבנייה שבה, תמורת אחוז מסוים של בעלות על הדירות שייבנו או אחוז מסוים מהרווחים ממכירת הדירות האמורות.
עסקאות קומבינציה ושיקולי מס
אחת הסיבות המרכזיות להתקשר דווקא בעסקת קומבינציה היא הפחתת עלויות המס. על עסקאות במקרקעין חלים מיסים רבים, מס רכישה, מס שבח, מע"מ ועוד, זאת לצד אגרות, היטלים ומיסים מקומיים נוספים. מאחר שבעסקת קומבינציה נמכר רק חלק מהמקרקעין והתמורה אינה משולמת באופן מידי, ניתן, באמצעות תכנון מס נכון, לדחות את מועד תשלומי המיסים ולהפחית את עלותם. על כן, עוד בטרם החתימה על החוזה, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי אצל משרד עורכי דין העוסק בעסקאות קומבינציה על מנת לקבל ייעוץ בנושא מיסוי העסקה ולמצוא את הדרך הטובה ביותר למזער את נטל המס על הצדדים לעסקה.
מה צריך לכלול חוזה של עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה הינה עסקה מורכבת במיוחד. היא כוללת גם מכירה של מקרקעין וגם את הליך הבנייה עצמו. היא נמשכת זמן רב ויוצרת מערכת יחסים ארוכה בין הצדדים לחוזה. על כן חשוב מאוד שהחוזה שנחתם יהיה חוזה מקיף שעוסק בכל הסוגיות הרלבנטיות ותורם להצלחת העסקה. בין היתר על החוזה להתייחס לנושאים הבאים: איזה חלק במקרקעין נמכר ומה תהיה התמורה בעדו, מנגנון של אישור תכניות הבנייה, הגדרת לוחות זמנים לכל שלב בפרויקט, אופן הפיקוח על הבנייה, חלוקת החבות והתשלומים השונים בין בעל המקרקעין לקבלן וליזם, רישום הערות אזהרה ובטוחות, אופן מכירת הדירות בעתיד, ביטוח הפרויקט והגדרה של הפרות ופיצויים.
ליווי משפטי לעסקאות קומבינציה
לפני שמקבלים את ההחלטה הראשונית האם לבצע עסקת קומבינציה על קרקע שבבעלותנו, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי אצל משרד עורכי דין המתמחה בתחום. עורכי הדין יוכלו לבחון את כלל הנתונים של המקרה ולהמליץ האם עסקת קומבינציה היא דרך הפעולה הנכונה, בייחוד בכל הקשור לשיקולי מס. במידה והוחלט אכן לבצע עסקת קומבינציה יש חשיבות רבה לליווי משפטי ממשרד בעל ניסיון. הליווי המשפטי יכלול את המשא ומתן עם הקבלן או היזם, עריכת החוזה מולם, דיווח לרשויות המס, ובמידת הצורך גם טיפול במכירת הדירות שייבנו על הקרקע. מאחר שעסקת קומבינציה היא עסקה מאוד מורכבת יש להקפיד שהחוזה בין בעל הקרקע לבין הקבלן והיזם מתייחס לכל הסוגיות הרלבנטיות לעסקה מסוג זה ושומר על האינטרסים ההדדיים של שני הצדדים. כאשר בוחרים את משרד עורכי הדין שילווה אתכם לכל אורך עסקת הקומבינציה חשוב לוודא כי למשרד ניסיון קודם בליווי עסקאות דומות. בימים אלו מלווה משרדנו שתי עסקאות קומבינציה בהיקף גדול ומשמעותי, ועל ידי פנייה אלינו תוכלו להיות בטוחים שלא יהיו נושאים חשובים שלא יזכו לטיפול המשפטי המתאים ותדעו שאתם מוגנים.
