תיקון מספר 13 לחוק איסור הלבנת הון

השבוע נכנס לתוקף  תיקון מספר 13 לחוק איסור הלבנת הון. מהי המשמעות של תיקון זה? איזה חובה חלה כעת על עורכי דין ורואי חשבון בעת מתן שירותים בעלי אופי פיננסי/עסקאות? מהו הרקע שקדם לתיקון זה בחוק הלבנת הון?  אילו סוגיות אתיות עולות כפועל יוצא של התיקון? על כך נרחיב במאמר זה.

 על פי תיקון 13 לחוק איסור הלבנת הון לפי החוק, חובת הזיהוי תוטל על עורכי דין ורואי חשבון שנותנים ללקוח שירותים בעלי אופי פיננסי/עסקי עליהם נרחיב בהמשך. המשמעות היא כי מעתה יחויבו  עורכי דין ורואי חשבון לזהות את לקוחותיהם באמצעות טופס מיוחד לפני ביצוע הפעולה העסקית, לשמור את המסמכים , ובעת שיידרשו לכך, להציגם  בפני יחידת הפיקוח של משרד המשפטים.

המשמעות היא כי מרגע כניסתו של תיקון מספר 13 לחוק הלבנת הון, לא תתאפשרנה ביצוען של עסקאות שיפורטו להלן ללא מילוי הטופס הבודק את מקורות ההון לעסקה, תיוק מסמכים אלו והיותם נגישים לפיקוח מלא שייאכף על-ידי משרד המשפטים.

 מה בעצם מוגדר על-פי התיקון לחוק "שירות עסקי"?

 להגדרה זו נכנסות כל אחת מהפעולות המפורטות להלן:

  1.קנייה, מכירה או חכירה לדורות של נכסי נדל"ן.

  2. קנייה או מכירה של עסק.

  3. ניהול נכסי הלקוח, ובכלל זה ניהול כספים, ניירות

   ערך ונדל"ן, וכן ניהול חשבונות של לקוח בתאגיד בנקאי או באחד מהגופים המנויים בפרטים 1

   עד 4 ו–6 לתוספת השלישית לחוק.

  4. קבלה, החזקה או העברה של כספים לצורך הקמה או ניהול של תאגיד.

  5. הקמה או ניהול של תאגיד, עסק או נאמנות לאחר.

 כיצד בעצם ייאכף החוק-ייושם הלכה למעשה על ידי העורך דין/רואה חשבון נותן ה"שירות העסקי":

 1.נותן השירות העסקי לא יממש את העסקה אלא אם כן יהיו בידיו פרטי הזיהוי, כמפורט בצו, של לקוח ושל מי שבעבורו או שלטובתו ניתן השירות העסקי, במישרין או בעקיפין. היה  הלקוח תאגיד או שהשירות העסקי ניתן לבקשת תאגיד, יכול שהקביעה כאמור תכלול את מי שיש לו שליטה בתאגיד. 

 2. נותן השירות -עורך הדין או רו"ח ינהל רישומים וישמור עליהם באופן ולתקופה שייקבעו בצו, בעניינים אלה:

 א. פרטי הזיהוי של מבצע העסקה-לקוחו.

 ב. כל עניין אחר, שייקבע בצו, הדרוש לשם אכיפתו של חוק זה.

 ג. שר המשפטים רשאי לקבוע את המועדים לביצוע החובות שנקבעו בצו את בסייג מסויים שכן לא יחולו על פעולות המבוצעות במסגרת שירות הניתן למדינה או למשרד ממשלתי או על  פעולות בפיקוח בית משפט.

 ד. נותן שירות עסקי ידריך את עובדיו בדבר דרכי מילוין של חובות לפי סעיף זה, בהתאם לצו לפי סעיף זה, וכן יפקח על מילוי החובות.

 ה. אין בהוראות חוק זה או בהוראות צו שהוצא מכוחו כדי לפגוע בחיסיון לפי הוראות סעיף 48 לפקודת הראיות. 

 מהו הרקע שקדם להצעה זו לתיקון 13 בחוק הלבנת הון: 

בשנים האחרונות זיהו ארגונים בינלאומיים הנוגעים באכיפה של עבירות הלבנת הון בינלאומיות מעורבות הולכת וגוברת של נותני שירותים – עורכי דין ורואי חשבון – בפעילות של הלבנת הון. גורמים עבריינים ולעיתים אף גורמי טרור או כאלו המממנים טרור עשו שימוש לרעה באצטלה המכובדת של נותני השירות-עורכי הדין ורואי החשבון המייצגים אותם נאמנה. בעצם, נותני השירות כעת נקראים לעמוד בתווך של עסקאות שיש בהן הלבנת הון ולשמש כמעין שומרי הסף לעסקאות הללו, כאשר חלה עליהם חובת פיקוח של המדינה לבדוק את כשרותן של העסקאות.

הפער האתי של התיקון לחוק הלבנת הון: תיקון מספר 13 לחוק הלבנת הון מייצר בעצם דיסונס. מחד, חלה על עורך הדין/רואה החשבון חובת יחסי החיסיון של עורך דין/רו"ח-לקוח. החובה לשמור על צנעתו ופרטיותו שבין השאר כוללת גם את מקורות הכנסתו. ומאידך כעת נדרש מנותני השירות שלהלן לתשאל ולהחתים את לקוחותיהם במסמכים המחייבים אותם לציין את מקורות ההון המשמשים לביצועה של העסקה. פער זה  מהווה מכשלה מסוימת למימוש אותה זכות לחיסיון של הלקוח.

ומה אם מקור הכסף הינו לגיטימי לחלוטין?, אך תוצר של פעולה שנעשתה בהיחבא כגון רומן חסוי עם בן/בת זוג בעלי ממון, עבודה חוקית שנשמרת חשאיותה מסיבות שונות ,או צוואה/זכייה חד פעמית בהגרלה חוקית שמומשה על ידי הלקוח לביצוע עסקה זו והלה אינו רוצה לחשוף פרטים אלו בפומבי מטעמי צנעה ושמירת פרופיל נמוך. כל הנ"ל מעמידים כעת  את הלקוחות חשופים בצריח. על כן יש לבדוק כיצד ניתן לרכך את  התיקון לחוק בכדי שתמוזער אותה פגיעה ביחסים קרדינליים אלו של נותן השירות עם לקוחו. יחסים אלו פעמים רבות באים לידי ביטוי בחשיפה של פרטיו האינטימיים/המהותיים ביותר של הלקוח בפני עורך דינו-רואה החשבון, והיותם חשופים לפיקוח פוגעים בפרטיותו של הלקוח וביכולת שלו להיות גלוי עם הצד נותן השירות, לעיתים יש חשיבות מכרעת לפתיחות זו שכעת עלולה להיפגם.

על כך יש ליתן את הדעת…

תיקון לחוק מיסוי מקרקעין

תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)

כתוצאה מהעלייה הבלתי פוסקת במחירי הדירות וכן עקב המחסור בהיצע של דירות חדשות  אישרה הכנסת באמצע חודש אוקטובר בקריאה שנייה ושלישית את התיקון לחוק מיסוי           מקרקעין. וזאת כחלק ממגמה מסתמנת של הממשלה, להגדלת היצע הדירות למגורים, והקטנת הכדאיות לרכישת דירות להשקעה. התיקון האמור (סעיף 48 א (ג)) קובע כי בעת  מכירת   דירת מגורים מזכה, אשר הינה פטורה ממס על חלק מהשבח הריאלי (מוגדר כשבח "הנומינלי" פחות "הסכום האינפלציוני"), יהיה גם פטור ממס על הסכום האינפלציוני החייב. 

מהו הצורך שהביא לתיקון זה בחוק מיסוי מקרקעין

הצורך בתיקון הנ"ל לחוק מיסוי מקרקעין עלה בעקבות ביטול הפטור ממס שבח לחוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 76).ביטול זה של פטור ממס שבח קובע כי רק בעלי דירה יחידה ייהנו  מהפטור האמור במכירת דירה, ואילו לבעלי מספר דירות יחושב מס השבח בצורה לינארית, כך ששבח שיוחס לתקופה שעד  ינואר 2014 יהיה פטור ממס שבח, ואילו שבח שיוחס לתקופה  שמתקופה זו ואילך יחויב במס שבח בשיעור הקבוע בחוק.טרם בוטל, קבע הסעיף פטור ממס, הן על השבח הריאלי והן על השבח האינפלציוני החייב (משקף את המרכיב של עלייה  אינפלציונית של יתרת שווי הרכישה) .התיקון האמור יפטור את התשלום על השבח האינפלציוני החייב במס, בגין חלק השבח הריאלי הפטור ממס בנוסחת החישוב הלינארי. 

מה צפוי בעתיד הקרוב (תקופת המעבר עד למימוש התיקון לחוק מיסוי מקרקעין)

רשות המיסים התחייבה לתקן שומות שהוגשו אליה ולהחזיר לנישומים את השבח האינפלציוני ששילמו. בנוסף, ולא פחות מהותי, התיקון לחוק קובע, כי בתקופת שבין ינואר 2014 עד  ה-31.12.2017, מכירה בין יורשים, גם אם מדובר בקרובים, תיהנה אף היא מהחישוב הלינארי (תחילת חישוב המס מינואר 2014), בתנאי שמדובר בחלוקת עזבון בין יורשים כמשמעותה  בסעיף 5(ג)(4) לחוק ושהתמורה שולמה מחוץ לנכסי העיזבון, וזאת מן הטעם שבמקרים אלו לא מתקיים החשש שהמכירה לקרוב מנוצלת לרעה.

הצעת חוק הביטוח הלאומי (תיקון – תגמולים מוגדלים לעצמאי בשירות מילואים), התשע"ה–2015

עצמאי בשירות מילואים פעיל

 מי מאיתנו משרתי המילואים הפעילים לא מתנסה בחוויה הזו לפחות פעם בשנה: לסדר את הפקלאות, להתריע למשפחה, בעבודה ובכלל לכל הסובבים על היעדרות ממושכת, לנשק את האשה והילדים לשלום (אם יש), ולהתייצב אחר כבוד לשירות מילואים פעיל. לעיתים, מדובר בשירות בשטח,  כזה המנתק אותך מכלל הציוויליזציה (מכשיר הסלולאר שלך).

ומה הדין לגבי מילואימניק שהינו בעל עסק עצמאי? לא פשוט כלל! כבעל עסק עצמאי, כאשר הינך נקרא להתייצב, ועושה זאת באהבה ומתוך תחושת שליחות לאומית, אתה נדרש בעצם להקפיא/לעצור בצורה מסויימת פעילות. הדברים מתבטאים ביתר שאת בעסקים קטנים יחסית (עוסק מורשה, עוסק פטור), במקצועות חופשיים-עו"ד, רו"ח, אדריכלים וכדומה, עסקים של בנאדם אחד (One man show), ועוד. יציאה כזו לשירות מילואים פעיל, לפעמים לשבועות רבים, עלולה לעיתים לפגוע בפעילותו התקינה והשוטפת של העסק, להביא להפסד לקוחות, הפחתה בהיקף הפעילות, פגיעה בפוטנציאל סגירת לקוחות חדשים-ובעיקר ביכולת לטפל באופן שוטף בלקוחות קיימים. מעבר לזאת, כל ההוצאות הקבועות החלות על בעל עסק עצמאי, שכירות משרד, תקורות שוטפות-ביטוח, ארנונה וכדומה ועוד הוצאות קבועות (Fixed costs) למינהן, לא עוצרות באדום, עת עוטה בעל העסק את מדי הצבא ומקדיש את זמנו לביצוע השמ"פ (שירות מילואים פעיל).  כל האמור לעיל עלולים לייצר וואקום לא פשוט על כתפי המילואימניק העצמאי, אשר שב הביתה ונכנס למרתונים של השלמת הזמן החסר, לעיתים כאלה הנמשכים שבועות רבים לאחר המילואים, ובל נתאר את הSwitch המנטאלי המתבקש במעברים חדים אלו שבין שירות מילואים לבין הפעילות העסקית הרוטינית. אתה נדרש לחזור במהרה לאותה נקודה בה נטשת את העסק, חד ומפוקס. לא פשוט כלל…

 רוחות בשורה חדשות -תגמול מוגדל למשרת מילואים עצמאי

 על שולחן הכנסת מונחת כעת הצעת חוק הביטוח הלאומי (תיקון – תגמולים מוגדלים לעצמאי בשירות מילואים), התשע"ה–2015. בדברי ההסבר להצעה צוין, שעל מנת לשנות את ההפליה נגד העצמאים המשרתים במילואים, ולא להפקיר את מי שנקרא להגן על המדינה, מוצע לתקן את חוק הביטוח הלאומי, כך שהתגמול בעבור ימי המילואים יהיה ריאלי, באמצעות כך שיתווסף להכנסתו הממוצעת סך של 25%, כשקלול ההפסדים בגין ההוצאות הקבועות שאינן מתוגמלות כיום בחוק, וזאת בהתאם למסקנות ועדת קדמי שדנה בסוגיית הפיצוי לעצמאיים ומעסיקים בגין ימי מילואים. 

 1.תיקון סעיף 272   1.תיקון סעיף 272

בחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ"ה–1995(1), בסעיף 272(א)(2), אחרי "הכנסתו הממוצעת" יבוא "כשהיא מוכפלת ב-1.25".

דברי הסבר לתיקון בסעיף 272 לחוק הביטוח הלאומי-תגמולי מילואים

עצמאים רבים נאלצים לשלם מחיר כלכלי כבד ולעיתים אף להעמיד בסכנה ממשית את מקור ההכנסה שלהם, כאשר הם נקראים למילואים.

בחוק כיום אין פיצוי על הכנסתו הריאלית של המבוטח העצמאי, לעומת המבוטח השכיר, שבכל מקרה, יקבל תמיד פיצוי על ההכנסה שהוא הרוויח לפני יציאתו למילואים.

כאשר עובד עצמאי יוצא לשירות מילואים, העסק מושבת כי אין מי שיחליף אותו, והתגמול הכספי אינו מכסה את ההפסדים בשל ההיעדרות, כגון הוצאות משתנות והוצאות קבועות, הכוללות שכר דירה, מסי עירייה, טלפון, משכורות עובדים ועוד. 

על מנת לשנות את ההפליה נגד העצמאים המשרתים במילואים, ולא להפקיר את מי שנקרא להגן על המדינה, מוצע לתקן את חוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ"ה–1995, כך שהתגמול בעבור ימי המילואים יהיה ריאלי, באמצעות כך שיתווסף להכנסתו הממוצעת סך של 25%, כשקלול ההפסדים בגין ההוצאות הקבועות שאינן מתוגמלות כיום בחוק, וזאת בהתאם למסקנות ועדת קדמי שדנה בסוגיית הפיצוי לעצמאיים ומעסיקים בגין ימי מילואים.

 מטרת הצעת חוק זו לתקן את ההפליה המפורטת לעיל ולהציע שיטה הוגנת ונכונה יותר שתיתן מענה הולם לבעיות של חיילי המילואים העצמאים. 

 הצעת חוק דומה בעיקרה הונחה על שולחן הכנסת התשע-עשרה על ידי חברי הכנסת יצחק הרצוג וגילה גמליאל (פ/1599/19).

———————————

הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים

והונחה על שולחן הכנסת ביום

י"ט בתמוז התשע"ה – 6.7.15

(1) ס"ח התשנ"ה, עמ' 210.

**משרדינו תומך במשרתי מילואים פעילים, ועורך דין מאור אסולין הינו סמג"ד מילואים פעיל

עסקאות קומבינציה

 בעל קרקע שעל פי התב"ע המאושרת ניתן לבנות עליה מספר יחידות דיור (ואין זה משנה אם הקרקע ריקה או שבנוי בתחומה מבנה שיש להרוס) יכול לבחור לממש את זכויות הבנייה על הקרקע באחת משלוש דרכים עיקריות. הדרך הראשונה, שהיא גם הפשוטה ביותר, היא למכור את הקרקע כולה לקבלן או יזם שיבנה בעצמו, אם ירצה, את יחידות הדיור המאושרות. אומנם בדרך זו חוסך לעצמו בעל הקרקע את ההתעסקות עם הבנייה בפועל, אך הרווח שישיג מעסקה זו יהיה נמוך יחסית ויחויב במיסים רבים. הדרך השנייה היא למקסם את הרווח הגלום בקרקע, בכדי לעשות זאת על בעל הקרקע להפוך בעצמו ליזם או קבלן, ליזום ולנהל את בניית יחידות הדיור ובסופו של דבר, גם למכור אותן ולצאת ברווחים גדולים. זוהי אפשרות שטומנת בחובה רווחים גבוהים אך מצריכה התעסקות ומיומנות רבה מצד הבעלים ולא תמיד היא אפשרות ריאלית. האפשרות השלישית העומדת בפני בעל הקרקע היא לערוך עם קבלן או יזם עסקת קומבינציה.

כיצד מתנהלת עסקת קומבינציה?

בעסקה מסוג זה מוכר הבעלים לקבלן או ליזם חלק משמעותי מהקרקע אך לא את כולה. התשלום לרוב מתבצע על ידי מתן שרותי בנייה על הקרקע. בסוף הליכי הבנייה הוא, הבעלים של הקרקע, זכאי למספר יחידות דיור בהתאם לחלק מן הקרקע שנותר בבעלותו. לדוגמא אם מכר לקבלן 60% מהקרקע ונשאר הבעלים של 40% הוא יקבל לרשותו 40% מיחידות הדיור שנבנו על הקרקע והשאר יישארו בבעלות הקבלן או היזם, או לחלופין, כל הדירות יישארו ברשות הקבלן אך הבעלים יהיה זכאי ל40% מהרווחים בגין מכירתן. כך יכול בעל הקרקע גם להוזיל את עלויות המיסוי וגם להפיק רווח ממכירת הדירות. עסקת קומבינציה מהווה בעצם מעין סחר חליפין בין הבעלים לבין היזם והקבלן. הבעלים מספק את הקרקע על זכויות הבנייה שבה, תמורת אחוז מסוים של בעלות על הדירות שייבנו או אחוז מסוים מהרווחים ממכירת הדירות האמורות.

עסקאות קומבינציה ושיקולי מס

אחת הסיבות המרכזיות להתקשר דווקא בעסקת קומבינציה היא הפחתת עלויות המס. על עסקאות במקרקעין חלים מיסים רבים, מס רכישה, מס שבח, מע"מ ועוד, זאת לצד אגרות, היטלים ומיסים מקומיים נוספים. מאחר שבעסקת קומבינציה נמכר רק חלק מהמקרקעין והתמורה אינה משולמת באופן מידי, ניתן, באמצעות תכנון מס נכון, לדחות את מועד תשלומי המיסים ולהפחית את עלותם. על כן, עוד בטרם החתימה על החוזה, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי אצל משרד עורכי דין העוסק בעסקאות קומבינציה על מנת לקבל ייעוץ בנושא מיסוי העסקה ולמצוא את הדרך הטובה ביותר למזער את נטל המס על הצדדים לעסקה.

מה צריך לכלול חוזה של עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה הינה עסקה מורכבת במיוחד. היא כוללת גם מכירה של מקרקעין וגם את הליך הבנייה עצמו. היא נמשכת זמן רב ויוצרת מערכת יחסים ארוכה בין הצדדים לחוזה. על כן חשוב מאוד שהחוזה שנחתם יהיה חוזה מקיף שעוסק בכל הסוגיות הרלבנטיות ותורם להצלחת העסקה. בין היתר על החוזה להתייחס לנושאים הבאים: איזה חלק במקרקעין נמכר ומה תהיה התמורה בעדו, מנגנון של אישור תכניות הבנייה, הגדרת לוחות זמנים לכל שלב בפרויקט, אופן הפיקוח על הבנייה, חלוקת החבות והתשלומים השונים בין בעל המקרקעין לקבלן וליזם, רישום הערות אזהרה ובטוחות, אופן מכירת הדירות בעתיד, ביטוח הפרויקט והגדרה של הפרות ופיצויים.

ליווי משפטי לעסקאות קומבינציה

לפני שמקבלים את ההחלטה הראשונית האם לבצע עסקת קומבינציה על קרקע שבבעלותנו, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי אצל משרד עורכי דין המתמחה בתחום. עורכי הדין יוכלו לבחון את כלל הנתונים של המקרה ולהמליץ האם עסקת קומבינציה היא דרך הפעולה הנכונה, בייחוד בכל הקשור לשיקולי מס. במידה והוחלט אכן לבצע עסקת קומבינציה יש חשיבות רבה לליווי משפטי ממשרד בעל ניסיון. הליווי המשפטי יכלול את המשא ומתן עם הקבלן או היזם, עריכת החוזה מולם, דיווח לרשויות המס, ובמידת הצורך גם טיפול במכירת הדירות שייבנו על הקרקע. מאחר שעסקת קומבינציה היא עסקה מאוד מורכבת יש להקפיד שהחוזה בין בעל הקרקע לבין הקבלן והיזם מתייחס לכל הסוגיות הרלבנטיות לעסקה מסוג זה ושומר על האינטרסים ההדדיים של שני הצדדים. כאשר בוחרים את משרד עורכי הדין שילווה אתכם לכל אורך עסקת הקומבינציה חשוב לוודא כי למשרד ניסיון קודם בליווי עסקאות דומות. בימים אלו מלווה משרדנו שתי עסקאות קומבינציה בהיקף גדול ומשמעותי, ועל ידי פנייה אלינו תוכלו להיות בטוחים שלא יהיו נושאים חשובים שלא יזכו לטיפול המשפטי המתאים ותדעו שאתם מוגנים.