קביעת שווי הרכישה לצורך מס שבח בהעדר קבלות
קביעת שווי הרכישה לצורך מס שבח בהעדר קבלות
מס שבח הינו מס המוטל על רווחים ממכירת מקרקעין. כך לדוגמא אם רכשתם דירה ולאחר מספר שנים מכרתם אותה ברווח, תאלצו לשלם מס על הרווח הזה. כמובן שלא בכל מקרה של מכירת מקרקעין מוטל מס שבח מאחר שישנם פטורים רבים בחוק.
ישנם מקרים בהם מכירת מקרקעין פטורה מתשלום מס שבח כמו למשל במקרה של מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים. במידה ואתם אכן נדרשים לשלם מס שבח על הרווחים ממכירת המקרקעין תוכלו לבקש לנכות מסכום זה הוצאות שונות אשר הובילו לעלייה במחיר המקרקעין. כך לדוגמא אם קניתם שטח אדמה ובניתם עליו בית בבנייה עצמית אשר העלה מן הסתם את שווי הנכס, תוכלו לנכות מהסכום החייב במס את עלויות הבנייה. בדומה לכך, גם אם שיפצתם דירה ובכך העליתם את ערכה תוכלו לנכות את עלויות השיפוץ. הבעיה היא שפעמים רבות אין ברשותנו קבלות באשר לסכומים אותם השקענו בנכס. במצב דברים זה ניתן יהיה להוכיח את עלות הוצאות הבנייה באמצעות ראיות אחרות או ביצוע אומדן. מדובר בהליך מורכב אך כזה שיכול לחסוך לכם בסופו של דבר כסף רב.
התבססות על ראיות אחרות לצורך ניכוי הוצאות ממס שבח
נטל ההוכחה מוטל על מי שמבקש הכרה בהוצאותיו לצרכי מס. הכלל הוא שעל המבקש לספק לרשויות המס את הראיה הטובה ביותר. הראיה הטובה ביותר היא בדרך כלל קבלות וחשבוניות מס. במידה ולא קיימות קבלות המעידות על ההוצאות האמורות ניתן להשתמש בראיות אחרות להוכחת ההוצאות, ביניהן – הסכמים עם הקבלן; דפי חשבון בנק; בדיקות והערכות שווי שנעשו לצרכים שונים כמו ביטוח; עדויות של הקבלן וכיוצא בזה. בנוסף יש להוכיח כי עבודות הבנייה הנטענות אכן בוצעו בפועל על ידי בדיקה בשטח של רשויות המס. באם יעמוד המבקש בנטל ההוכחה לגבי עלויות הבנייה שביצע במקרקעין, הוא יהיה זכאי לנכותם מתשלום מס השבח.
התבססות על אומדן לצורך ניכוי הוצאות ממס שבח
כאשר אין לכם ראיות מספקות לצורך הוכחת הוצאותיכם אשר השביחו את ערך המקרקעין שמכרתם ניתן לבצע אומדן של עלויות הבנייה. האומדן יבוצע על ידי מומחה שיתבסס על המחירים המקובלים בשוק לעבודות הבנייה שבוצעו. על המומחה לבחון את סוג ואופי הבנייה, האם מדובר בבית פרטי או בניין, שיפוץ או בנייה מלאה, איכות בניה סטנדרטית או משובחת, טיב החומרים והעבודות וכיוצא בזה, בכדי לקבוע אומדן של עלויות הבנייה. ניתן גם לבצע השוואת עלויות של עבודות בנייה דומות. לאחר שהתקבל אומדן עלויות, על מבקש הניכוי להביא ראיות שאכן הוצאו על ידו כספים בהיקף דומה ומה היו מקורות המימון שלו. במידה ויצליח לספק זאת יהיה זכאי לניכוי ההוצאות מתשלום מס השבח.
ייעוץ משפטי
במידה וקיבלתם פנייה מרשויות המס באשר לתשלום מס שבח, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לצורך ייעוץ וייצוג משפטי. ההתמודדות מול רשויות המס היא מורכבת ויש להכיר את החוק והפסיקה על בורים בכדי להבטיח שהזכויות והאינטרסים שלכם יישמרו במלואם. על כן כדאי שההתנהלות בנושאי מס תבוצע על ידי אנשי מקצוע – רואי חשבון ועורכי דין בתחום המיסים. הדבר נכון שבעתיים בסיטואציה מורכבת דוגמת הוכחת הוצאות בנייה ללא קבלות.
