מאור אדרי וחברת ההפקות "ג'רני" התנצחו בתביעות הדדיות, מי זכה?
הזמר הסכים שהופעותיו ישווקו באופן בלעדי ע"י החברה במשך 3 שנים, אך זמן קצר לאחר מכן החל לשווק אותן בעצמו. הסכסוך על הפרת ההסכם, שהתגלגל ב-4 השנים האחרונות בין הערכאות, הסתיים באחרונה בפיצויים הדדיים. לקריאת כתבתו המלאה של עורך הדין מאור אסולין שהתפרסמה במגזין מאקו  לחצו כאן.

התמודדות עם שוכר המסרב לפנות דירה אינה סוגיה פשוטה, על אף שהינה שכיחה ובתי המשפט עוסקים בה מדי יום. בעל דירה המוצא עצמו במאבק משפטי עם שוכר שורר, אינו מתמודד רק עם התסכול הנלווה להליך, אלא גם עם נזקים כספיים משמעותיים, החל מאבדן דמי שכירות וכלה בהוצאות המשפטיות הנדרשות לשם פינוי הדירה. המחוקק שהיה ער למצב זה, ערך בשנים האחרונות תיקון לחוק, שמאפשר פינוי בהליך יחסית מהיר. במאמר זה נביא בתמצית את ההליכים השונים העומדים לרשותו של המשכיר.

הסיבות לפינוי השוכר

הדייר האידיאלי הוא כזה העומד בתשלומי שכר הדירה במועדים שנקבעו בחוזה, ונוהג בנכס באופן זהיר וסביר. לרוב, שני הצדדים (המשכיר והשוכר) מעוניינים לשמור על מערכת יחסים תקינה ועל כן מתמלאות בדרך כלל שתי דרישות אלו. אלא שלעתים, מסיבות שונות, ישנם דיירים המשחיתים את הנכס, מזניחים את הדירה, מפגרים בתשלומי השכירות,מתעלמים מהחשבונות הנשלחים אליהם והחמור מכל – מסרבים לפנות את הדירה במועד שבו מסתיים ההסכם.
לצערנו במקרים מעין אלו, ולמרות שהצדק לרוב עם המשכיר – משטרת ישראל אינה נוטה להתערב בסכסוכים אזרחיים – ובטח שלא תעשה כך מבלי שיש בידה צו שיפוטי ועל כן, לבעל הדירה, לא נותרת ברירה, אלא לפנות להליכים משפטיים לשם פינוי הדירה ותביעת הנזקים שנגרמו לו.

תביעה לצורך פינוי השוכר

לשם פינוי שוכר סרבן, יש לפנות לאלתר לבית המשפט בכדי לקבל פסק דין לפינוי. יש לשים לב כי על מנת שניתן יהיה לפתוח בהליך התביעה, צריך לוודא כי על המושכר לא חל חוק הגנת הדייר, וכי השוכר הפר את החוזה הפרה יסודית. רוב הסכמי השכירות הנפוצים כיום, כוללים סעיף שבו הדייר מסכים כי חוק הגנת הדייר אינו חל עליו.

התיקון שנערך בחוק, שיפר את מצבם של בעלי הנכסים ולמעשה ייצר מעין "הליך מזורז" ומיוחד שנחקק לצורך התמודדות עם הדיירים הבעייתיים. כיום ובעקבות אותו תיקון חקיקה, ההליכים המשפטיים, החל ממועד הגשת התביעה ועד לקבלת פסק דין המורה על פינוי, אורכים לרוב פרק זמן של 60-90 ימים, בעוד שבעבר היו אורכים חודשים רבים. חשוב לציין כי עיקרו של הליך מהיר זה הוא פינוי הדירה. ההליך אינו נותן מענה לבעיות אחרות הנובעות מהשכרת הנכס, כגון: נזקים שנגרמו על ידי השוכר לדירה, או חובות שהשוכר חייב לבעל הנכס. לשם כך יש צורך להגיש תביעה נפרדת לקבלת פיצוי כספי.

אופן הגשת התביעה לפינוי

בפתיחת התהליך יש לאסוף את המסמכים השונים הנדרשים לצורך התביעה, וביניהם: חוזה שכירות וראיות להפרת החוזה. על השוכר להשיב לתביעה תוך 30 יום מיום קבלתה. אם השוכר בחר שלא להגיש כתב הגנה, יבקש בא כוחו של בעל הנכס מבית המשפט לתת פסק דין לפינוי גם בהיעדר כתב הגנה. אם הוגש כתב הגנה ייקבע דיון למועד שלא יהיה מאוחר מ-30 יום ממועד הגשת כתב ההגנה. כלומר, בתוך 90 יום ממועד הגשת התביעה – אמור להתקיים דיון.

פסקי הדין בתביעות מסוג זה ניתנים בתוך זמן קצר. על השוכר לציית לפסק הדין שניתן, אך אם לא עשה כן, כעבור 15 יום מיום המצאת פסק הדין לשוכר, לא יהיה מנוס מפתיחת תיק הוצאה לפועל לצורך אכיפת פסק הדין ופינוי השוכר בפועל.
עם פתיחת התיק תומצא אזהרה לשוכר, כי עליו לפנות את הנכס תוך פרק הזמן שנקוב בהודעת האזהרה. לרוב הודעת האזהרה עוזרת, אך לשוכר הסרבן העקשן שגם לאחר 35 ימים (לאחר קבלת האזהרה) לא פינה את הנכס – יינתן צו לפינוי פיזי מהנכס הן של השוכר והן של מטלטליו, ואם יש צורך (שוכר אלים וכד') תתואם משטרה לצורך הפינוי.
כאן גם המקום לציין כי יש להמשיך לפעול גם לאחר הפינוי על מנת לקבל מהשוכר החזר הוצאות ההליך המשפטי והפינוי.

סיוע משפטי

על אף שאין זה הכרחי מבחינה חוקית שתהליך זה יתבצע באמצעות עורך דין, ברור שמי שאינו בקיא בהוראות החוק ובדקויותיו עלול להביא לעיכוב בהליכים, לאבד זמן יקר ועל כן גם ממון. הדבר נכון במיוחד במקרים שבהם השוכר נעזר בעצמו בסיוע משפטי, שינסה למצוא כל טעות קטנה, אם בתביעה ואם בהסכם השכירות, בכדי להפנות ההליך למסלול "רגיל" מה שיגרום לעיכוב פינויו של השוכר. עורך דין המבין בתחום יטפל בתיק במהירות וביעילות, ויוכל גם לייעץ לגבי אופן גביית חובו של השוכר, ולסייע בהגשת תביעת פיצויים מהשוכר בגין הפרת החוזה.

חזקת התא המשפחתי

או "לא תמיד חייבים לשלם מיסים"…

מאמר זה עוסק בהיקף תחולת חזקת התא המשפחתי לעניין שיעורי מס רכישה ומס שבח. מטרתו לבהר באילו מקרים או/ו מצבים זכאי מוכר דירת מגורים לפטור ממס שבח, ובאילו סיטואציות חלה עליו חבות המס. במאמר יאוזכר פס"ד פלם (להלן:"הלכת פלם")1 אשר מתקף את מועד החלת חזקת התא המשפחתי למועד יצירת התא,ומבהר מהו הדין האמור בהכלת מס שבח על נכסים טרם יצירת התא המשפחתי,

וכן בהתייחס להסכם ממון הקיים בין בני הזוג או/ו קיומם של נכסים חיצוניים בחזקתו של אחד מבני הזוג. על כל כך נרחיב במאמר שלהלן.

מהי חזקת התא המשפחתי?

חזקת התא המשפחתי הינה קבועה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 הן לעניין שיעורי מס הרכישה המופחתים ברכישת  דירה יחידה , והן לעניין הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים.

מהי המשמעות של חזקת התא המשפחתי בחוק?

ההיבטים של מס שבח בנושא חזקת התא המשפחי בחוק : פרק חמישי  לחוק, שעניינו פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, קובע  כי "לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים–כמוכר אחד".

הווה אומר, המוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה אם לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת הזכאית לפטור ממס. אולם, אם בת זוגו של המוכר מכרה דירה בתקופה האמורה, הלה לא יהיה זכאי בעת העסקה לפטור ממס שבח בגין מכירת דירתו. חזקה כאמור, חלה בהתאמה גם לגבי ילדיו הקטינים של המוכר, שאינם נשואים.

ההיבטים של מס רכישה בנושא חזקת התא המשפחי בחוק, סעיף 9  לחוק מגדיר את המונח "דירה יחידה" כ"דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור. על-פי סעיף  16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה,

דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני התאריך  1 בינואר 1997 , או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ-25%".

סעיף 9 (ג1א) לחוק קובע חזקה לפיה "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים,

למעט ילד נשוי – כרוכש אחד". מסעיף זה נובע כי אם אדם רכש דירת מגורים, שהיא דירתו היחידה, הלה לא יהיה זכאי לשיעורי מס רכישה מופחתים, אם לבת הזוג של הרוכש, יש דירה או חלק מדירה העולה על 25%, הרשומים על שמה. חזקה כאמור, חלה בהתאמה גם לגבי ילדיו הקטינים של הרוכש, שאינם נשואים.

פרשנות בנושא חזקת התא המשפחתי:

ביום 12.4.2011 פורסמה הוראת ביצוע 5/2011 על ידי רשות המיסים, אשר עוסקת בהשלכות חזקת התא המשפחתי הן בנוגע למס השבח והן בנוגד למס הרכישה. פסק הדין המנחה בעניין תחולת חזקת התא המשפחתי ברכישת דירה יחידה כאשר בבעלות אחד מבני הזוג דירה נוספת מלפני הנישואין הינו ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' שחר פלם, פ"ד נט(1) 123.

בפסק דין זה נקבע כי יש להחיל את חזקת התא המשפחתי רק ממועד יצירת התא וביחס לרכישות שבוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן. בעניין זה בין בני הזוג נחתם הסכם ממון אשר קבע כי הנכסים שנרכשו לפני הנישואין יישארו בבעלות נפרדת. בית המשפט העליון מנמק את הכרעתו, בין היתר, בכך שהחזקה נקבעה כהוראה הנוגדת תכנון. לפיכך, מקום בו עוד לא נוצר כלל התא המשפחתי, אין חשש לניצול לרעה של הקלת המס על ידי יחוס דירות באופן מלאכותי לבני המשפחה השונים.

השלכות הנובעות מהלכת פלם ומהוראת הביצוע:

מה ההשלכות של הלכת פלם בהעדר הסכם ממון בין בני זוג; מה קורה עם דירה נוספת שנרכשת רק על ידי אחד מבני הזוג, שעבורו זו דירה ראשונה; האם יש השלכה להלכת פלם על הפטור במס שבח בעת מכירת דירת מגורים; יישום ההלכה לאחר פירוק התא המשפחתי.

1.תחולת הלכת פלם בהעדר הסכם ממון וביחס לנכסים חיצוניים (ירושה, מתנה): נקבע כי הלכת פלם חלה על בני הזוג בין אם יש הסכם ממון ובין אם לאו, ללא קשר למועד הנישואין (קרי לפני או אחרי כניסתו לתוקף של חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג 1973).

בית המשפט קבע כי אין תחולה לחזקת התא המשפחתי לעניין מס רכישה, בנוגע לדירות שנרכשו על ידי אחד מבני הזוג טרם הנישואים (להלן: "נכסים חיצוניים"), וכי קו הגבול לתחולת החזקה הוא הקו של יצירת התא המשפחתי. באשר לנכסים חיצוניים נקבע כי אין ליצור שיתוף בנכסים חיצוניים למעט במקרים חריגים: מגורים משותפים, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף ודמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף.

במקרה שקיים הסכם ממון אשר מכריע בשאלת הזכויות הקנייניות של בני הזוג, וכן מתקיים אחד מהמקרים החריגים שלהלן, הסכם הממון גובר ובהתאם להלכת פלם לא ניתן להחיל על נכס שכזה את חזקת התא המשפחתי.

2. יישום הלכת פלם ברכישת דירת מגורים על שם אחד מבני הזוג לאחר שנוצר התא המשפחתי: ללאה דירה מלפני הנישואין. לאחר הנישואין רכש בעלה יעקב דירה על שמו בלבד. במקרה זה, יש לראות את לאה כמי שרכשה מחצית מהדירה הנוספת, ולכן מחצית הדירה תחויב במס רכישה כדירה שנייה ומחצית הדירה תחויב במס רכישה כדירה ראשונה.

עמדת רשות המיסים היא שיש לראות את בן הזוג שלו דירה מלפני הנישואין (בן הזוג הראשון), כמי שיש לו דירה נוספת במהלך הנישואין, על אף העובדה שבן הזוג השני רכש אותה על שמו בלבד במהלך הנישואים. כך יראו את בן הזוג הראשון כמי שרכש דירת מגורים נוספת ויחולו מדרגות מס הרכישה המתחייבות בשל דירה שנייה ואת בן הזוג השני כמי שרכש דירה יחידה.

3. יישום הלכת פלם לגבי הפטור ממס שבח: בערעור שונה 2979/97 דינה מור ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין ב"ש [פורסם בנבו],

נקבע שאדם אשר רכש דירה לפני הנישואין ומבקש למכור אותה במהלך הנישואין, לא תשלל זכותו לפטור בשל פטור שנוצל על ידי בן הזוג האחר לפני שנוצר התא המשפחתי.

כעת עולה השאלה מה לגבי דירה משותפת שנרכשה במהלך הנישואין. האם גם במקרה זה יוכל אותו בן זוג שטרם ניצל את זכאותו ליהנות מהפטור על אף שבן הזוג השני ניצל כבר את הפטור לפני הנישואין? עמדת רשות המסים היא שכן. קרי, במכירת חלקו של בן הזוג שניצל את הפטור לפני הנישואין יבוא במניין הפטורים הפטור שניצל לפני הנישואין בעוד לבן זוגו לא יבוא הפטור שנוצל במניין הפטורים.

4. יישום הלכת פלם לאחר פירוק התא המשפחתי: עמדת הרשות היא כי כמו שנפסק בהלכת פלם, יש להחיל את חזקת התא המשפחתי רק בעת קיומו של התא כך גם במקרה של פירוק התא לא ניתן להביא בחשבון במניין הפטורים את אותם הפטורים שניצל בן הזוג השני במהלך קיומו של התא המשפחתי.

 יש לציין כי ניתן לתקן שומה תוך 4 שנים מיום שאושרה, בין היתר במקרה של טעות, ולכן ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה לפי הלכת פלם והוראת הביצוע האמורה.

1.ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' שחר פלם, פ"ד נט(1) 123